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Vor dem Immobilienkauf:In welchem Zustand ist die Immobilie?

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Außen hui, innen pfui: Selbst hinter gepflegten Fassaden können sich Mängel an der Bausubstanz verstecken.

(Foto: dpa)

Undichte Fenster, veraltete Wasserleitungen oder mangelnder Brandschutz: Eine Sanierung kann teuer werden. Dabei sah die Immobilie bei der Besichtigung doch gepflegt aus. Wie Sie solche Überraschungen vermeiden.

Die Wohnung scheint perfekt: Ein Altbau in einem beliebten Stadtviertel, mit Stuck an den Wänden, einer neuen Einbauküche und großem Balkon. Doch wer eine Immobilie kauft, sollte sich nicht vom ersten Eindruck blenden lassen. Selbst wenn Haus oder Wohnung in einem guten Zustand zu sein scheinen - oft verstecken sich Makel, die erst bei näherem Hinsehen zu erkennen sind. Im Nachhinein können sie zu einem enormem Investitionsbedarf führen. Deshalb sollten Interessenten solche Fehler schon vor dem Abschluss eines Kaufvertrages reklamieren.

Wenn die Fassade anfängt abzublättern oder das Klingelsystem defekt ist, sind das bereits erste Hinweise. Auch undichte Fenster oder kaputte Briefkästen zeigen, ob die Besitzer, Bewohner oder eine Hausverwaltung das Haus in Stand halten. Jeder Immobilienkäufer sollte zudem im Vorfeld die Elektrik prüfen und einen Blick in den Sicherungskasten werfen.

Alle Mängel einer Immobilie zu erkennen, ist für einen Laien aber meist schwierig. Deshalb ist es sinnvoll, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen. Dieser prüft zum Beispiel die Bausubstanz und weist auf möglichen Investitionsbedarf hin. Veraltete Wasserleitungen oder mangelhafter Brandschutz bei Holztreppen beispielsweise können den Käufern im Nachhinein schnell hohe Ausgaben abverlangen.

Wichtig ist auch, dass Interessenten die Verbrauchskosten kontrollieren und sich den Energieausweis der Immobilie zeigen lassen. Er erlaubt eine grobe Schätzung, in welcher Höhe sich die Energiekosten für Haus oder Wohnung ungefähr bewegen werden. Auch eine Jahresabrechnung durchzusehen, ist ratsam. Schlechte Isolierungen oder zu dünne Wände können nämlich für unverhältnismäßig hohe Nebenkosten sorgen.

Neben der kaufmännischen und der baulichen Analyse sollten potenzielle Käufer weitere Unterlagen genau prüfen. "Es lohnt sich bei Bestandsgebäuden die Baugenehmigungen durchzusehen, zum Beispiel, wenn angebaut oder ein Wohnkeller ausgebaut wurde", sagt Alexander Wiech von der Eigentümerschutz-Gesellschaft Haus und Grund. In den meisten Fällen ist es zwar unproblematisch, diese Arbeiten nachträglich genehmigen zu lassen, doch den Aufwand trägt dann der Käufer.

Protokolle von den Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre geben einen Einblick, welche Probleme es mit der Immobilie gibt und welche Instandhaltungsmaßnahmen bereits beschlossen worden sind. Die Protokolle der vergangenen drei Versammlungen sollte sich deswegen jeder Interessent vor dem Immobilienkauf zeigen lassen - oft erfährt man dort mehr als vom Makler.

Linktipp: Auf der Website www.svv.ihk.de haben die deutschen Industrie- und Handelskammern eine bundesweite Datenbank eingerichtet, in der die Adressen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgelistet sind.