Vermieter können ihrem Mieter kündigen, wenn sie selber oder nahe Angehörige in die Wohnung ziehen wollen. Wer Eigenbedarf geltend machen will, muss aber prüfen, ob er keine andere freie oder frei werdende Wohnung aus seinem Wohnbestand hat. Denn steht dem Vermieter eine freie Alternativwohnung zur Verfügung, in der er seinen Wohnbedarf "ohne wesentliche Abstriche" verwirklichen kann, läuft die Eigenbedarfskündigung ins Leere, urteilte der Bundesgerichtshof. Ist die freie Alternativwohnung nicht für ihn selbst geeignet, muss er sie dem Mieter anbieten.
Die Anbietpflicht ist allerdings begrenzt, denn der Vermieter muss dem Mieter nur solche Wohnungen anbieten, die im selben Haus oder in derselben Wohnanlage bis zum Ende der Kündigungsfrist frei werden. Der Mieter kann dann entscheiden, ob er die Alternativwohnung mieten möchte - die nach Größe, Lage und Zuschnitt nicht der gekündigten Wohnung entsprechen muss. Die Alternativwohnung muss tatsächlich verfügbar sein und dem Mieter zu angemessenen Bedingungen angeboten werden. Auf einen fliegenden Wohnungswechsel der bis zur Kündigungsfrist selbst bewohnten Wohnung müsse sich der Vermieter aber nicht einlassen", sagt die Münchner Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Henrike Butenberg.
Früher war die Anbietpflicht für den Vermieter ein Schreckgespenst. Kam er dieser Pflicht nicht nach, wurde die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof eine Kehrtwende vollzogen und der Anbietpflicht einen Teil ihres Schreckens genommen (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Der Vermieter muss nun nicht mehr befürchten, dass das Gericht seine Kündigung bei einer Verletzung der Anbietpflicht gleich kassiert. Aber der Vermieter kann mit Schadenersatz zur Kasse gebeten werden, wenn der Mieter plausibel darlegen kann, dass er das Wohnungsangebot angenommen hätte. Die Schadenersatzforderungen umfassen Inserats- und Maklerkosten, die der Mieter bei einem Umzug in die Alternativwohnung gespart hätte, des weiteren Aufwendungen, die bei einem Bezug der Alternativwohnung nicht notwendig gewesen wären.
Tatsächlich könnte der Mieter auch auf der Überlassung der Alternativwohnung bestehen. "Das hängt aber davon ab, wie früh er von der freien Wohnung wusste. Ist dort bereits ein neuer Mieter eingezogen, ist es für diese Forderung zu spät", so Butenberg.