12,5 Milliarden: Die Zahl wirkt mickrig in einer Zeit, in der es um Griechenland-Milliarden geht und nach einer Finanzkrise, deren Kosten weltweit in die Billionen gingen. 12,5 Milliarden, in etwa so viel Anlegergeld steckt in jenen offenen Immobilienfonds fest, die derzeit oder bald abgewickelt werden. 15 sind es noch, hinweggefegt in den Jahren nach 2008. Bislang hat noch keiner der gescheiterten Fonds die Abwicklung mit Gewinn beendet. Manche Anleger werden wohl komplett leer ausgehen. Zuvor waren die Fonds über Jahrzehnte verlässliche Renditebringer. Fünf bis sechs Prozent pro Jahr waren keine Seltenheit. Und dann?
Dann zogen institutionelle Anleger von 2008 an binnen kurzer Zeit große Summen aus den Immobilienfonds ab, die sie als Parkplatz für Festgeldprodukte missbraucht hatten. Die Summen waren so groß, dass die Fonds gezwungen waren, Immobilien unter Wert zu verkaufen oder nicht schnell genug verkaufen konnten, um die Investoren auszuzahlen. Zahlreiche Insolvenzen waren die Folge. Tausende Privatanleger hatten das Nachsehen, viele von ihnen werden noch Jahre auf ihr Geld warten.
Nach einer Gesetzesnovelle Mitte 2013 sollen solch unkontrollierte Mittelabflüsse nicht mehr passieren. Wer Anteile an einem offenen Immobilienfonds kauft, muss sie mindestens 24 Monate halten und ein Jahr im Voraus Bescheid sagen, wenn er sie wieder loswerden will. Die Entscheidung lässt sich dann nicht mehr rückgängig machen. Nur wer vor Juli 2013 seine Anteile gekauft hat, darf noch bis zu 30 000 Euro pro Halbjahr abziehen.
Die Renditen sind gering
Es handelt sich mithin nur noch um halb-offene Immobilienfonds. Privatanleger können derzeit zwischen 16 verschiedenen Produkten wählen. Die Mehrzahl stammt von großen Fondsanbietern, allen voran aus dem Sparkassen-Fondshaus Deka mit der Schwestergesellschaft Westinvest und von der Fondsgesellschaft der Genossenschaftsbanken, Union Investment.
Anstatt in eigene Immobilien oder riskante Immobilienaktien zu investieren, können Anleger mit den offenen Fonds bereits mit Beträgen ab 50 Euro in das Geschäft mit Immobilien einsteigen. Bis auf eine Ausnahme konzentrieren sich die Fonds auf Büro- und Geschäftshäuser. Weil die Immobilienpreise zwar deutlich steigen, die Büromieten aber nur moderat nach oben gehen, sind die Renditen derzeit schmal: Im Schnitt können Anleger mit zwei bis drei Prozent rechnen. Offenbar genügt das in Zeiten der niedrigen Zinsen aber vielen Anlegern.
Denn anders wäre nicht zu erklären, warum das Vertrauen in die Anlageklasse so schnell zurückgekehrt ist. Seit Jahresbeginn haben private Investoren 2,1 Milliarden Euro in die Fonds gesteckt. Weil die Nachfrage so groß ist, nehmen immer mehr Fonds kein neues Geld an - sie finden einfach nicht schnell genug geeignete Objekte. Schon heute haben die Publikumsfonds durchschnittlich 22 Prozent liquide Mittel in ihren Büchern. Je mehr Bargeld sie aber halten, desto geringer fallen die Renditen aus.
Die Fonds sind vor allem für Anleger interessant, die ihr Kapital eine Weile - mindestens zwei Jahre - entbehren können, eine eher risikoarme Anlage suchen und zuvor ungefähr abschätzen wollen, wie hoch der Ertrag in etwa sein wird. Die größeren Immobilienfonds haben viele Milliarden Euro in unterschiedlichste Gebäude investiert, das Risiko ist also breit gestreut. Für die Einschätzung eines Produkts ist auch der regionale Fokus wichtig: Nur im Inland anlegende Fonds sind stark konjunkturabhängig, internationale Fonds unterliegen Währungsschwankungen.
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