Eine Wohnung neu zu mieten, ist in München so teuer wie nie zuvor: Immobilienmakler verzeichnen derzeit für alle Wohnungstypen auf dem Münchner Markt nochmals gestiegene Werte. "Nachdem es schon im Frühjahr überall Rekorde gab, war nun die Frage, ob vielleicht ein Plateau erreicht ist", sagt Stephan Kippes, Chef des Marktforschungsinstituts beim Immobilienverband Deutschland Süd (IVD). "Die Antwort ist: In München gibt es kein Plateau." Offenbar haben die ständig steigenden Mietpreise aber auch immer stärkere Auswirkungen auf das Verhalten der Münchner. "Es wird weniger umgezogen", sagt Stephan Kippes. "Denn es ist klar: Wenn man etwas Neues will, wird es in jedem Fall teurer."
Der Großraum München wächst, Mieten und Immobilienpreise explodieren. Wo und wie hier Wohnraum geschaffen werden kann, ist eines der drängendsten Themen der Region. Ein Überblick über die Situation gestern und heute. In Bildern.
Konkret werden derzeit für eine gebrauchte Wohnung mit einem Baujahr nach 1950 im Durchschnitt 12,70 Euro pro Quadratmeter fällig, das sind 20 Cent oder 1,6 Prozent mehr als noch vor einem halben Jahr. Altbauten haben auf höherem Niveau ebenfalls zugelegt auf jetzt 13,70 Euro; wer in einen Neubau zieht, muss mit Preisen um die 14 Euro rechnen. Die Preise beziehen sich dabei auf den so genannten guten Wohnwert, der den gehobenen Durchschnitt des Marktes abbildet. In tieferen Segmenten sind die Preise entsprechend niedriger. Ein Altbau einfachen Wohnwerts, in dem es etwa keine Zentralheizung gibt, schlägt mit 9,70 Euro zu Buche.
Die Unterschiede in der Ausstattung und wie sie zu bewerten sind, stellen die Hauptursache für Missverständnisse im Vermietungsgeschäft dar. Denn allzu häufig versuchen Vermieter nach Angaben der IVD-Makler, Preise für einen guten Wohnwert zu verlangen - auch wenn ihre Immobilie diesem Standard gar nicht entspricht. "Das Preis-Leistungs-Verhältnis muss schon stimmen", sagt der Makler Johannes Schneider, "die Leute sind sehr qualitätsbewusst".
Wenn zum Beispiel der Grundriss nicht ideal sei oder das Bad in schlechtem Zustand, "dann sinkt die Nachfrage deutlich". Sogar im begehrten München könne es dann einmal zu einem Leerstand kommen, wenn der Vermieter den Preis nicht nach unten korrigiert. Grundsätzlich gilt: "Wenn der Preis fair ist, ist die Nachfrage groß", sagt IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer.
Der Großraum München bleibt damit also sehr teuer, denn nicht nur in der Stadt München, sondern auch im Umland gehen die Preise weiter nach oben. Günstiger wird es erst, wenn man die boomende Region München verlässt: Schon im restlichen Oberbayern gingen die Preise im vergangenen Halbjahr ein gutes Stück zurück.
Besonders deutlich ist der Rückgang bayernweit in kleineren Städten bis etwa 10.000 Einwohner: Hier sanken die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen um satte fünf Prozent. "Wir sehen hier ein deutliches Stadt-Land-Gefälle", sagt Stephan Kippes. Ein Gefälle gibt es aber auch zwischen München und den anderen bayerischen Großstädten: In Augsburg etwa kann man einen guten Altbau für sieben Euro pro Quadratmeter mieten, das ist fast die Hälfte vom entsprechenden Wert in München
Ob sich die Lage im Großraum München entspannen kann? Neubautätigkeit und Zahl der Baugenehmigungen sind im vergangenen Jahr zwar gestiegen. "Aber wir sind hier immer noch bei den niedrigsten Werten seit der Nachkriegszeit", sagt Kippes. Es ist also mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen.