Urteil des Bundesgerichtshofs: Bei Zahlungsverzug droht Mietern die Kündigung

Wann darf einem säumigen Mieter gekündigt werden? Dazu gibt es im Gesetz strenge Regelungen. Die gelten aber vor allem für fristlose Kündigungen. Im Falle einer ordentlichen Kündigung mit drei Monaten Frist kann der Vermieter den Auszug auch dann schon verlangen, wenn der Mieter bei den Zahlungen mit weniger als zwei Monaten im Rückstand ist.

Mieter, die in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, müssen auch dann mit einer Kündigung rechnen, wenn ihr Rückstand weniger als zwei Monatsmieten beträgt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 107/129) kann der Vermieter in einem solchen Fall mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt und länger als zwei Monate dauert. Daneben ist jedoch auch eine ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist möglich, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt. Bislang war umstritten, ab wann ein Zahlungsrückstand eine solche ordentliche Kündigung rechtfertigt.

Der BGH stellte mit seinem Urteil klar, dass die Sperrfrist von zwei Monaten für fristlose Kündigungen nicht für ordentliche Kündigungen gelte. Die Entscheidung erleichtert Vermietern die damit eine ordentliche Kündigung in Fällen, in denen die strengen Voraussetzungen für einen fristlosen Hinauswurf nicht erfüllt sind.

Rückstände von weniger als einem Monat rechtfertigen keine Kündigung

Allerdings stärkten die Richter andererseits auch die Rechte der Mieter: Wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs "weniger als einen Monat" beträgt, sei dies noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht, die eine Kündigung rechtfertige - und zwar selbst eine ordentliche Kündigung nicht.

Anlass für die jetzige Verhandlung war die Räumungsklage eines Vermieters gegen einen Hartz-IV-Empfänger in Berlin. Der Mann war seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung in Berlin, deren Eigentümerin die klagende Vermieterin 2003 wurde. Sie modernisierte die Wohnung, die vorher nach Angaben ihres Anwalts "nicht einmal ein Bad hatte". und verlangte ab März 2008 neben der Grundmiete einen Heizkostenvorschuss in Höhe von monatlich 70 Euro.

Der Mieter zahlte dann aber diese Heizkosten über ein Jahr lang nicht. Deshalb wurde er ein erstes Mal von der Vermieterin im Oktober 2009 ordentlich gekündigt. Nachdem er in einem Zahlungsprozess zur Begleichung des Rückstands verurteilt wurde und die fehlende Summe schließlich beglichen hatte, sprach die Vermieterin im November 2010 erneut eine ordentliche Kündigung aus.

Denn der Mieter hatte die Miete für den laufenden Monat nicht wie vorgeschrieben spätestens am dritten Werktag entrichtet, sondern erst mit neuntägiger Verspätung. Diese zweite Kündigung vom November 2010 war zwar nach Ansicht des BGH wegen des geringen zeitlichen Zahlungsverzugs "unwirksam". Die Räumungsklage der Vermieterin hatte im Ergebnis dennoch Erfolg, weil bereits die erste Kündigung vom Oktober 2009 "das Mietverhältnis wirksam beendet habe".