Endet das Mietverhältnis, findet in der Regel eine Wohnungsabnahme statt. Vermieter und Mieter besichtigen dann gemeinsam die Wohnung und erstellen ein Protokoll. Es gibt allerdings keine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Abnahme durchzuführen.
Der Mieter muss zu diesem Zeitpunkt, der meist am letzten Tag des Mietverhältnisses liegt, die Wohnung vollständig geräumt zurückgeben. Grundsätzlich muss er die Wohnung in den Zustand versetzen, wie sie bei Einzug vorlag, also bauliche Veränderungen rückgängig machen, soweit beide Seiten nicht etwas anderes vereinbaren. Die normale Abnutzung der Wohnung durch den Mieter hat allerdings der Vermieter zu tragen.
Während der Wohnungsabnahme sollten sich beide Seiten ausreichend Zeit lassen, um die Räume in aller Ruhe auf mögliche Schäden zu besichtigen. "Die Abnahme sollte möglichst bei Tageslicht durchgeführt werden", empfiehlt der Münchener Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Martin Sauer. Alle Mängel sollten unbedingt im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. "Da dem von beiden Seiten unterzeichneten Abnahmeprotokoll eine Ausschlusswirkung zukommt, gelten ansonsten nicht aufgenommene Mängel als nicht vorhanden", betont Sauer. Sie können dann später nur noch ausnahmsweise geltend gemacht werden. Von festgestellten Mängeln sollten auch Fotos angefertigt werden. Um nichts zu übersehen, kann es ratsam sein, einen Zeugen zur Abnahme mitzunehmen, der mit dem Vermieter weder verwandt noch verschwägert sein sollte. Dass der Mangel während der Mietzeit entstanden ist, lässt sich dem Übergabeprotokoll entnehmen: Enthielt dies seinerzeit keine aufgelisteten Mängel, ist davon auszugehen, dass sie bei Einzug des Mieters noch nicht existierten.
Im Abnahmeprotokoll kann sich der Mieter verpflichten, bestimmte Schäden zu beseitigen oder Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Für die Beseitigung der Schäden durch den Mieter setzt ihm der Vermieter eine Frist. Sind die Schäden nach Ablauf der Frist noch nicht beseitigt, kann der Vermieter dann eine Fachfirma mit den Arbeiten betrauen. Kann er deshalb die Wohnung nicht gleich weitervermieten und hat er dadurch einen Mietausfall, kann er dafür eine Nutzungsentschädigung vom Mieter verlangen. Nach neuerer BGH-Rechtsprechung darf die Höhe der Marktmiete entsprechen, die bei Neuabschluss eines Mietvertrags verlangt werden kann (Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16).