Sie werden die Skyline von München neu definieren und die Stadteinfahrt im Osten völlig verändern - nichts Geringeres verbindet man mit einem der spektakulärsten Immobilienprojekte der jüngeren Münchner Stadtentwicklung, den Bavaria Towers an der A 94. Das Beispiel zeigt, dass auf dem Münchner Büromarkt wieder Platz ist für große Projektentwicklungen.
Derzeit herrscht auf der Baustelle Hochbetrieb. Nach einer Entstehungsgeschichte, die sich insgesamt zehn Jahre lang hinzog, konnten die Initiatoren nun bei der offiziellen Grundsteinlegung Ende Juni dieses Jahres aber schon viel präsentieren: Das Ensemble aus drei Bürotürmen und einem Hotelturm steht zum Teil schon bis in die mittleren und oberen Geschosse im Rohbau. Bei der Veranstaltung im Sommer wurden etwa 200 geladene Gäste Zeugen, wie ein "Marsianer" im silbernen Astronautenanzug "eingeflogen" wurde und die Zeitkapsel mitsamt aktuellen Planunterlagen, Tageszeitungen und Münzen zum Einmauern in den Grundstein übergab.
Bisher befand sich an dem Standort ein Sammelsurium mit Bauten aus den Sechziger- und Siebzigerjahren. Nun entstehen vier moderne Gebäude mit weichen, abgerundeten Formen und transparenten Fassaden, die allesamt die Handschrift des Architekturbüros Nieto Sobejano Arquitectos aus Madrid tragen. Nach deren Entwurf ist jeder der vier Türme mit seiner fünfeckigen Grundrissform, den auskragenden zweigeschossigen Sockeln und den Pultdächern schon eine Besonderheit für sich - vor allem in München, wo Hochhäuser eher die Ausnahme sind. Ihre eigentliche Wirkung sollen die Türme jedoch als Ensemble entfalten. "Die Bavaria Towers werden nicht nur architektonisch eine neue Landmark sein, sondern auch ein Meilenstein für die Quartiersentwicklung im Münchner Osten", sagt Sven Renz, geschäftsführender Gesellschafter der für die Entwicklung des insgesamt 23 000 Quadratmeter großen Areals verantwortlichen Bayern Projekt GmbH.
Für Büros stehen mehr als 60000 Quadratmeter zur Verfügung
Das 380-Millionen-Euro-Projekt ist das erste größere Hochhausprojekt, das in München seit vielen Jahren genehmigt wurde, weil es mit seinen Turmhöhen zwischen 46 und 84 Metern die Blickachsen der Stadt nicht erheblich beeinträchtigt. Wegen des städtebaulich bedeutenden Standorts waren dem Baustart Anfang 2016 ein langjähriges Bauleitplanverfahren in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung sowie ein Architektenwettbewerb vorausgegangen. Die Bürotürme (namens Sky Tower, Blue Tower und Star Tower) würden einen wichtigen Beitrag dazu leisten, die wachsende Nachfrage nach Arbeitsplätzen und neuen Flächen in der Landeshauptstadt zu decken, sagte Josef Schmid (CSU), Zweiter Bürgermeister der Landeshauptstadt, anlässlich der Grundsteinlegung. "Wir haben nicht unendliche Flächenreserven. Weder in der Nachverdichtung noch in der bloßen Ausdehnung ist auf lange Sicht die Lösung zu finden, sondern im Bauen in die Höhe", so Schmid. Die drei Bürotürme werden über insgesamt 62 000 Quadratmeter Mietfläche verfügen. Laut Markus Turrek, dem für den kaufmännischen Bereich zuständigen Projektleiter der Bayern Projekt, sind bei allen Bürotürmen schon im zweiten Obergeschoss große Dachterrassen geplant, die durch geschosshohe Verglasungen geschützt werden sollen. Beim knapp 84 Meter hohen Sky Tower stehen inzwischen zwölf von 20 Geschossen im Rohbau. Er wurde ebenso wie der rund 46 Meter hohe Star Tower mit seinen neun Geschossen an die Zürich Versicherung veräußert. Eigentümerin des 72,30 Meter hohen Blue Tower, von dem inzwischen 15 von insgesamt 18 Geschossen hochgezogen sind, ist laut Turrek die Bogenhausener Tor Immobilien GmbH, hinter der als Investor die Von der Heyden Group steht.
Zu den Miet-Interessenten in den Bürotürmen gehören laut Turrek Firmen aus der IT-Branche und dem Bereich New Technology, aber auch Industrieunternehmen und Akteure aus der Medien- und Werbebranche. Namen will er noch keine nennen, die Firmen sollten jedoch dem für die Bavaria Towers gewählten Leitspruch "Tomorrow starts today" entsprechen. Laut Turrek sind insgesamt inzwischen gut 20 Prozent der Flächen in den Türmen vermietet.
Bereits im Juni 2014 hatte die Bayern Projekt den als Hotelturm konzipierten und als Rohbau bereits fertigen White Tower an die H-Hotels AG Gruppe vermietet, die dort ein "Hyperion"-Hotel mit 345 Zimmern eröffnen wird. Das Hotel soll nicht zuletzt wegen seiner Nähe zur Messe insbesondere Geschäftsreisende ansprechen. So sind speziell für diese Klientel Serviceleistungen geplant. Dazu gehören Valet Parking (hier übernimmt das Hotelpersonal das Parken des Autos ), ein Concierge-Service, Business-Zimmer mit Arbeitsplätzen sowie eine Business Lounge mit eigenem Check-in. Bislang sind Hyperion-Häuser in Berlin, Basel, Dresden und Hamburg zu finden.
Die Immobilien sollen im Betrieb nur wenig Energie verbrauchen: Für die Türme sind Turrek zufolge Zertifizierungen nach LEED Gold beziehungsweise nach DGNB Gold vorgesehen. Zwischen den vier Türmen entsteht der neue Quartiersplatz, der laut Projektentwickler dem gesamten Areal ein campusartiges Flair mit hoher Aufenthaltsqualität verleihen soll. Dazu gehören verschiedene Restaurants und Cafés, ein Bauernmarkt sowie Stellflächen für Foodtrucks. "Uns geht es darum, auf dem Areal nicht nur Mitarbeiterrestaurants, sondern auch frisch zubereitetes Essen anzubieten", sagt Turrek. Für die etwa 3000 künftigen Büromitarbeiter wolle man insgesamt eine "Life-Work-Balance" schaffen, weshalb auch grüne Oasen sowie eine Wasserlandschaft Bestandteil des architektonischen Konzepts auf dem Campus seien. Insgesamt 960 Stellplätze in zwei Tiefgaragen sollen dort für ausreichend Parkmöglichkeiten sorgen. "Wir werden noch in diesem Jahr den Rohbau aller vier Türme beenden können", sagt Sven Renz. Im dritten Quartal 2018 soll dann das Gesamtprojekt fertiggestellt sein.