Es ist eine Absage an die traditionelle Arbeitswelt. Mit Coworking, dem gemeinsamen Arbeiten in offenen Großraumbüros, rebellieren Gründer und Kreative gegen vorgezeichnete Karrierewege und Konkurrenzdenken. Eine Laune von jungen Leuten in Szenevierteln, ohne große Relevanz für die Immobilienwirtschaft. So glaubte die Branche lange.
Die Praxis sieht heute anders aus. Das zeigt eine Umfrage des Immobiliendienstleisters Colliers, deren Ergebnisse der SZ vorliegen. Demnach erreicht Coworking inzwischen ein beachtliches Marktvolumen und wird zunehmend von etablierten Unternehmen geschätzt, die Kosten sparen und flexibel bleiben wollen. Gemeinschaftsgeist, Kommunikation über Unternehmensgrenzen hinweg? Das interessiert diese Nutzer offenbar nur am Rande.
Für die Studie befragte Colliers in diesem Frühjahr 40 Nutzer und Anbieter von Coworking Space. Danach wurden in den sieben wichtigsten deutschen Bürostädten im vergangenen Jahr mehr als 200 000 Quadratmeter an Gemeinschaftsflächen vermietet - ein Marktvolumen von immerhin fünf Prozent. Die Anmietung habe sich damit "binnen eines Jahres verfünffacht", sagt Wolfgang Speer, der für Büroraum zuständige Geschäftsführer von Colliers. Und das ist erst der Anfang: 80 Prozent der Befragten erwarten in den nächsten zwei bis fünf Jahren eine steigende Nachfrage.
An Angeboten wird es nicht fehlen. Die Coworking-Kette Design Offices etwa, die bundesweit 20 Standorte betreibt, will ihr Flächenangebot innerhalb der nächsten zwei Jahre mehr als verdoppeln, von 75 000 auf mehr als 200 000 Quadratmeter. Konkurrent WeWork, bisher siebenmal in Deutschland vertreten, eröffnet allein in diesem Jahr drei Standorte in München, zwei in Hamburg und je einen in Frankfurt und Berlin.
Von einem vorübergehenden Hype kann also keine Rede sein. Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, sagt: "Coworking ist ein Produkt, das die bisherigen Optionen des Immobilienmarkts sinnvoll ergänzt." Zumal neue Bilanzierungsregeln den Trend zu kurzfristigen Lösungen begünstigen: Nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS müssen von 2019 an langlaufende Mietverträge als Verbindlichkeit eingestellt werden.
Zwei Drittel der Arbeitsplätze werden von etablierten Firmen belegt
Das passt zu dem Befund, dass entgegen des Start-up-Images von Coworking zwei Drittel der Arbeitsplätze von etablierten Firmen belegt werden. Bei Wework stellen Unternehmen mit mehr als 1000 Mitarbeitern die am schnellsten wachsende Mitgliedergruppe. "Von September 2016 bis September 2017 wuchs dieses Segment um 370 Prozent", sagt Eugen Miropolski, CEO von Wework Europa. Fast ein Drittel der Kunden mietet zwischen zehn und 4000 Tische. Darunter globale Giganten wie General Electric, Salesforce oder HSBC. Die haben andere Bedürfnisse als flippige Gründer. Als Gründe für die Nutzung von Coworking nennt die Umfrage Kosteneinsparung (44 Prozent), Flächenknappheit (30) und Flexibilisierungsbedarf (24). Auch die technische Ausstattung muss stimmen. "Nicht an oberster Stelle hingegen stehen die Aspekte 'Coworking im eigentlichen Sinne', also innovationsfördernde Kommunikation und Austausch, sowie die Erprobung neuer Arbeitswelten." Dazu passt, dass nur ein Viertel der befragten Nutzer Gemeinschaftsflächen als "sehr wichtig" einstuft - aber rund die Hälfte der Anbieter glaubt, dass ihre Mieter gerade darauf besonders viel Wert legen.
Die veränderte Nachfrage macht die Anbieter von Coworking-Arbeitsplätzen zu wichtigen Akteuren auf lokalen Immobilienmärkten. Premiumkunden bringen außerdem mehr Stabilität, findet Heiner Scholz, der in Böblingen Coworkingplätze unter anderem an Bosch und Daimler vermietet und sich anschickt, in Stuttgart ein zweites Zentrum aufzubauen: "Wer nur auf Startups setzt, hat ein sehr volatiles Geschäft."
Andererseits ist es bislang gerade die Gründerkultur, der Coworking Spaces von funktionalen Businesszentren unterscheidet und ihnen hilft, am Markt zu bestehen. Das gilt besonders für Einzelkämpfer wie die Schabskys, ein junges Ehepaar, das 2014 ein "Work Inn" in Dortmund eröffnete. Heute gibt es vier davon und Expansionspläne nach Oberhausen, Hamm und Bochum. Obwohl es viele Anfragen von Traditionsunternehmen gibt, achtet Tim Schabsky darauf, dass die Mischung zwischen Newcomern und Etablierten stimmt. "Wenn ein Konzernteam in einen lebendigen Workspace kommt, lässt es sich mitreißen", ist seine Erfahrung. "Wenn ein zweites und drittes hinzukommen, verändert sich das Klima." Wework-Chef Miropolski verweist noch auf einen weiteren Aspekt: Um Spitzenkräfte zu rekrutieren, müssten auch etablierte Unternehmen eine kommunikative Umgebung bieten. "Wir sehen in unserer Community ein großes Verlangen, sich zu verbinden." Bereits 70 Prozent der Wework-Mitglieder hätten schon einmal mit anderen zusammengearbeitet. Während die Flächeneinkäufer von Großunternehmen vor allem auf die Kosten schauen, können die Endnutzer einer Gemeinschaftsküche wohl doch etwas abgewinnen.
Immobilienexperte Kippes erwartet, dass sich die Angebote noch stärker ausdifferenzieren werden. So ging die Hotelkette Ruby, die für ihre Gäste Coworkingflächen vorhält, vor Kurzem ein Joint-Venture mit der Münchner Agenturgruppe Serviceplan ein. Dem Hotel sichert die Kooperation eine Grundauslastung; die oft auf Projektbasis arbeitenden Werber können Büroraum flexibel zuschalten.
Die Ergebnisse der Umfrage sind für die Immobilienwirtschaft noch aus einem anderen Grund interessant: Je mehr sich Coworking von seinen Wurzeln entfernt, desto unwichtiger wird eine szenige Lage. Das bedeutet neue Vermarktungschancen abseits der überkauften Zentren. Dass das auch praktisch funktioniert, zeigen die Schabskys, deren Zentrale im Dortmunder Stadtteil Wickede sitzt. Nicht der Nabel der Welt, dafür preiswert. Außerdem gefällt ihnen der Straßenname: Frische Luft.