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Urteil zum Eigenbedarf:Gericht stärkt den Mieterschutz beim Eigenbedarf

Wohnungen in München

Vermieter müssen begründen, warum sie eine Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung nicht selbst nutzen.

(Foto: dpa)

Mit zwei Urteilen erschwert der Bundesgerichtshof Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Vermieter brauchen künftig sehr gute Gründe dafür - sonst müssen sie ihren Mietern in einigen Fällen sogar Schadenersatz zahlen.

Der Bundesgerichtshof hat die Mieterrechte bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt. Wenn die Möglichkeit besteht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund nur vortäuscht, ist dieser künftig in der Beweispflicht. Er müsse dann "stimmig" erklären, warum er die Wohnung nach dem Auszug des Mieters doch nicht selbst nutzt, entschied der Bundesgerichtshof (BHG) in Karlsruhe. Vermieter müssten dann Schadenersatz zahlen für Auszugskosten und höhere Mietkosten der gekündigten Mieter.

In dem Fall hatte der Kläger im Jahr 2008 eine Vier-Zimmer-Wohnung für etwa 500 Euro pro Monat gemietet. Als das Haus verkauft wurde, kündigte ihm der neue Besitzer den Mietvertrag. Die Begründung: Die Wohnung werde benötigt, weil ein Hausmeister dort einziehen müsste. Als der Mieter schließlich nach einer Räumungsklage ausgezogen war, zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister in die Wohnung. Neuer Mieter war stattdessen eine Familie, die gar nicht mit Hausmeisterdiensten beauftragt war.

Wenn der Grund vorgetäuscht ist, müssen Vermieter Schadenersatz zahlen

Also klagte der ehemalige Mieter, weil die Kündigung wegen Eigenbedarfs aus seiner Sicht nur vorgetäuscht war, um ihn loszuwerden. Der Vermieter argumentierte, der Hausmeister habe sich eine Woche vor Einzug "überlegt", dass er wegen seiner Kniebeschwerden die Wohnung im dritten Obergeschoss doch nicht mieten wolle. Der Vermieter kam mit dieser Begründung bei der Vorinstanz in Koblenz zwar noch durch - nicht aber beim BGH. Die Darstellung sei "nicht plausibel und kaum nachvollziehbar", heißt es in dem aktuellen Urteil.

Wenn der Vermieter in solchen Fällen nicht plausibel erklären könne, warum der Eigenbedarf im Nachhinein entfallen sei, müssten Gerichte von einer "Vortäuschung" und "unberechtigten Kündigung" ausgehen. Vermieter seien dann gegenüber ausgezogenen Mietern zu Schadenersatz verpflichtet. Im konkreten Fall muss das Langericht in Koblenz die Forderung des klagenden Mieters noch einmal prüfen. Er hatte Schadenersatz von rund 25.800 Euro für den Umzug und höhere neue Mietkosten verlangt.

Auch in einem weiteren Fall stärkte der BGH den Mieterschutz: Immer wieder geben Vermieter bei einer Kündigung an, sie bräuchten die Wohnung als Büro- oder Geschäftsräume. Doch das darf nur in besonderen Fällen als Kündigungsgrund anerkannt werden, urteilte der BGH nun. Die Gerichte müssten sich künftig immer den Einzelfall anschauen und genau prüfen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich gerechtfertigt seien. Mit seinem Grundsatzurteil gab der Senat den unteren Instanzen auch konkrete Leitlinien dafür an die Hand. In dem verhandelten Fall verhinderten die Richter, dass ein Berliner Mieter nach 40 Jahren aus seiner Wohnung ausziehen muss. Der Ehemann der Vermieterin wollte die Wohnung nutzen, um seine Beratungsfirma zu erweitern.

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