Es gibt Fragen, die mussten lange Zeit gar nicht gestellt werden. Etwa die, ob es sich lohnt, ein eigenes Haus zu kaufen. Egal, wo eine Familie bauen wollte, zumindest der Werterhalt der Immobilie galt als sicher.
Viel häufiger konnten sich die Käufer über ordentliche Wertsteigerungen freuen. Diese Strategie ist in den vergangenen zehn Jahren sehr gefährlich geworden. Der Mythos vom sicheren Eigenheim ist verblasst, es kann sogar ruinös sein, am falschen Ort eine Wohnimmobilie zu kaufen. "Die deutsche Landkarte ändert sich massiv. Und es ist keine Ost-West-Spreizung mehr, die wir sehen, sondern ein Nord-Südgefälle", sagt Thomas Beyerle, globaler Forschungsdirektor der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft.
In ihrer Untersuchung zeigen Beyerle und sein Team, dass München, Rosenheim und Heidelberg die sichersten Standorte für den Kauf eines Eigenheims sind (siehe Grafik). Die Liste der 20 besten Standorte enthält einige Städte, mit denen wohl nicht jeder unbedingt rechnen würde. Gleichzeitig liegt eine Stadt wie Stuttgart an 42. Stelle und Berlin nur auf Platz 187.
"Schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu finden"
Natürlich kommt es auch in den Top-Städten immer noch auf den geforderten Preis und die genaue Lage der Immobilie an. Aber auf Basis der demografischen und ökonomischen Veränderungsprognosen ist es vor allem der Süden Deutschlands, wo Immobilien wahrscheinlich ihren Wert halten oder gar steigern können. Die Aberdeen-Untersuchung berücksichtigte bei der Berechnung ihrer Rangliste neben den Bevölkerungsverschiebungen noch Einkommensentwicklung, Leerstände, Mieten, Anbindung an öffentliche Verkehrsnetze sowie die Prognosen zur Beschäftigungssituation und den Konsumausgaben der Bevölkerung.
"Die Preise für Wohnimmobilien in den guten Lagen der Städte steigen weiter an, es wird immer schwieriger, dort eine bezahlbare Wohnung zu finden", sagt Beyerle. In den siebziger Jahren seien die Familien aufs Land gezogen, und jetzt, älter geworden, würden die Eltern wieder zurück in die Stadt gehen. "Wir erleben eine Verdichtung in den Innenstädten, alte Geschossbauten werden abgerissen und durch neue, größere Wohnungen ersetzt - oftmals für die vermögendere Klientel", sagt Beyerle.
Der Wohnpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zeigt, dass die Mieten 2009 bundesweit um 0,9 Prozent gestiegen sind. In den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern waren es hingegen 1,9 Prozent.
Etwa Dreiviertel aller bundesdeutschen Immobilien liegen außerhalb der Städte, in vielen Regionen rechnen Experten mit sehr hohen Wertverlusten. Der Trend zur Urbanisierung ist an den Mieten ablesbar. "In den Großstädten sind die Mietpreissteigerungen höher ausgefallen als in den Mittel- und Kleinstädten", sagt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling.
Funktionierender Markt
Die Mieten für Altbauwohnungen in guten Lagen von Großstädten stiegen um zwei Prozent. Die Nachfrage für zentrale und innerstädtische Lagen sei konstant hoch, so der IVD. Vor allem Kleinhaushalte bewohnten diese innerstädtischen Lagen. Die höchsten Mietpreissteigerungen bei Neuvertragsmieten verzeichnet der IVD in Mönchengladbach (16,7 Prozent), Karlsruhe (15,4 Prozent) und Dresden (14,8 Prozent).
Erstmals seit Gründung der Bundesrepublik funktioniert der Immobilienmarkt so wie er soll. Die Preise steigen, weil die Neubauzahlen seit Jahren rückläufig sind. Wohnungen und Häuser gelten an den richtigen Standorten wieder als Wertanlage. Vermögende Privatleute kaufen Immobilien entweder direkt oder über Wohnungsfonds.
"Es gibt keine staatlichen Subventionen oder Steuersparmodelle mehr, die einen künstlichen Preisauftrieb erzeugen", sagt Beyerle. In den neunziger Jahren wurden Investitionen in Ost-Immobilien steuerlich gefördert, in den achtziger Jahren gab es das steuerbegünstigte Bauherrenmodell - beide Male erlitten Privatinvestoren sehr hohe Verluste. Und noch etwas verändert sich: Die Einwohner identifizieren sich immer mehr über ihre Stadtviertel, in München etwa das Glockenbach, in Hamburg das Gängeviertel, in Frankfurt das Westend.
"Dort bilden sich neue Inseln, wo früher Industrienutzung oder der Kiez ansässig war", sagt Beyerle. Allerdings könnten sich dadurch auch die sozialen Spannungen erhöhen. Sicherheitskonzepte mit Zugangsberechtigung und Mauer um die Häuser seien im Kommen. "Die Gleichwertigkeit der Wohnbedingungen in Deutschland ist nicht mehr gewährleistet", sagt Beyerle.