Sparen lohnt sich seit Jahren nicht mehr, dafür sind Schulden so billig wie nie. Die Lage ist also vertrackt. Was aber boomt, sind Immobilien: Die Nachfrage ist gerade in den Ballungsräumen groß, die Mieten steigen, und die Kaufpreise auch. Wie lässt sich davon profitieren? Drei Wege, ins "Betongold" zu investieren.
Eigentumswohnung
Der Klassiker: Ein oder zwei Zimmer, Küche, Bad, vermietet an Studenten oder allein stehende werktätige Großstädter - fertig ist die Altersvorsorge. Lange Zeit funktionierte das für viele, inzwischen ist es aber schwieriger. Seit 2010 steigen die Preise für Wohnimmobilien immer rasanter, allein im vergangenen Jahr um deutschlandweit fast sechs Prozent. Und gerade in den attraktiven Ballungsräumen und wirtschaftlich starken Regionen dürften die Ausschläge noch deutlicher sein.
Zwar seien teure Lagen wie München, Frankfurt oder Hamburg damit nicht zwangsläufig unattraktiv, sagt Sascha Anspichler vom Freiburger Anlageberater FP Asset Management. "Der Zenit dürfte aber überschritten sein, die wirklich fetten Renditen liegen wohl erst einmal hinter uns." Wer jetzt einsteige, müsse tendenziell einen längeren Atem haben. Inzwischen sei zweifelhaft, ob sich bereits nach zehn Jahren beim Verkauf unter dem Strich eine ordentliche Rendite ergebe.
Bei der Kalkulation vor dem Kauf rät Anspichler zur Vorsicht: Nicht immer lässt sich eine Wohnung nahtlos weitervermieten, es kann Monate ohne Mieteinnahmen geben. Hinzu kommen gerade bei älteren Gebäuden Reparaturen, die ebenfalls die Rendite schmälern. Nicht umsonst veranschlagten Banken deshalb nicht zwölf, sondern nur zehn Kaltmieten als Rohertrag.
Investoren sollten zudem ausreichend Kapital mitbringen, mindestens 30 Prozent - auch wenn Immobilienkredite derzeit extrem billig sind. Schon ab gut 1,5 Prozent vergeben die günstigsten Anbieter eine 90-Prozent-Finanzierung mit zwanzigjähriger Zinsbindung. Wer sein Kapital besser anlegen kann, sollte das deshalb tun, rät Anspichler - das Geld sollte aber da sein. Und auch bei der Tilgung sollten Investoren nicht trödeln. Denn es ist völlig unklar, wo die Zinsen stehen, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist.
Immobilien-Aktien
Wer nicht gleich eine eigene ganze Wohnung mit all ihren Risiken kaufen will, kann sich auch an Unternehmen beteiligen, die sie vermieten - und zwar viele davon. Die bekannteste Immobiliengesellschaft in Deutschland ist seit ihrem Aufstieg in den Dax Vonovia. Per Aktien-Order kann sich hier jeder einen Anteil am mit Abstand größten Vermieter im Land sichern.
Das allerdings birgt seine eigenen Risiken, erklärt Stefan Mitropoulos von der Hessischen Landesbank: Anteile von Vonovia, Deutsche Wohnen oder Alstria seien Zwitter - einerseits mit den Unwägbarkeiten des Aktienmarkts behaftet, andererseits mit denen des Immobiliengeschäfts. Das mache sie anfällig für Kursschwankungen. Diese Ausschläge gingen zuletzt zwar steil nach oben - Vonovia-Aktien beispielsweise legten seit Januar 22 Prozent zu, der Dax dagegen nur 0,1 Prozent - "das kann sich aber wieder ändern".
"Das Immobiliengeschäft ist enorm kapitalintensiv, da haben die Unternehmen zuletzt sehr von den niedrigen Zinsen profitiert", sagt Mitropoulos. Damit seien die Unternehmen aber neben den allgemeinen Kurs- und Konjunkturrisiken auch besonders anfällig für schlechte Nachrichten von der Europäischen Zentralbank, etwa wenn diese die Zinsen wieder erhöht. Der Kauf von bestimmten Immobilien-Aktien ist deshalb - wie praktisch alle Investments in Einzelwerte - kaum etwas für Privatanleger. Denn in jedem Fall kommen noch die Unwägbarkeiten des jeweiligen Unternehmens hinzu, Stichwort: VW-Abgasskandal.
Wer an der Börse vom Boom des Betongolds profitieren will, sollte deshalb lieber in einen passiven Index-Fonds (ETF) investieren. Als Grundlage dafür kann beispielsweise ein Index wie der FTSE EPRA Global Real Estate dienen. Solche kostengünstigen Fonds haben unter anderem die Deutsche Bank und Blackrock im Angebot.
Geschlossene Immobilienfonds
Er ist die wohl riskanteste Form, in Immobilien zu investieren. Denn anders als bei einem offenen Fonds können Anleger während der Laufzeit ihr Geld nicht abziehen, zudem steckt in diesen Konstrukten oft nur ein einziges Objekt. Geht dort etwas schief, ist das gesamte Ersparte in Gefahr - und manchmal sogar noch mehr. Denn in bestimmten Fällen können Anleger verpflichtet sein, Geld in verlustreiche Projekte nachzuschießen. Dabei müssen oft große Summen investiert werden, um überhaupt mitmachen zu dürfen: typischerweise 10 000 oder 20 000 Euro. Die Risiken geschlossener Immobilienfonds sind deshalb kaum abzuschätzen.
Zudem hat die Stiftung Warentest ermittelt, dass nur 15 Prozent aller Gesellschaften ihre Rendite-Versprechen - oft fünf Prozent und mehr - halten. Deshalb wurden geschlossene Fonds 2013 auch schärfer reguliert. Für Privatanleger, die für später vorsorgen wollen, sind sie in der Regel trotzdem nichts.