Grundsteuer Noch ein paar Euro mehr

Die Reform rückt näher, auch wenn Bayern den Kompromiss noch nicht akzeptiert hat. In Gegenden mit stark gestiegenen Immobilienpreisen könnte die Belastung für Eigentümer und Mieter leicht zulegen.

Von Thomas Öchsner

Blick auf Berlin-Marzahn: Die Steuerreform trifft so gut wie alle.

(Foto: Britta Pedersen/dpa)

Es geht um die bislang größte Steuerreform der großen Koalition und um viel Geld. Bund und Länder haben sich auf eine Reform der Grundsteuer geeinigt. Doch wer muss nun zahlen? Und werden Mieter künftig stärker belastet? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Warum wird die Grundsteuer überhaupt neu berechnet?

Die Grundsteuer ist für Grundeigentum fällig, egal ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt. Die Finanzämter legen für die Berechnung der Grundsteuer für 36 Millionen Grundstücke aber völlig veraltete Werte zugrunde. Eigentümer von Immobilien seien dadurch in gravierendem Ausmaß ungleich behandelt, entschied das Bundesverfassungsgericht. Deshalb ist eine Reform nötig.

Um wie viel Geld geht es?

Die Grundsteuer bringt den Städten und Gemeinden etwa 14 Milliarden Euro jährlich. Mit dem Geld werden zum Beispiel Schulen saniert, Straßen gebaut oder Schwimmbäder renoviert.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Im Prinzip alle, Privathaushalte genauso wie Unternehmen. Im Durchschnitt beläuft sich die Grundsteuer auf 175 Euro im Jahr. Der Vermieter kann die Grundsteuer aber als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dabei wird es bleiben. SPD, Grüne, Linke und der Deutsche Mieterbund hatten vergeblich verlangt, die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter abzuwälzen. Dagegen spricht, dass Vermieter dann versucht sein könnten, die Abgabe sich über eine höhere Kaltmiete zurückzuholen. Gegen die Abschaffung der Umlage auf die Mieter war vor allem die Union. Ihr Argument: Die Mieter als Nutzer der Immobilie profitieren von der kommunalen Infrastruktur.

Wie sieht der Kompromiss aus?

Die "Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts", auf die sich Bund und Länder geeinigt haben, stehen auf nur einer DIN-A4-Seite. Drei Punkte sollen demnach für die Berechnung der Steuer künftig entscheidend sein.

Erstens die Mieten: Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wollte zunächst die Berechnung bei den Wohngrundstücken an die individuellen Kaltmieten anknüpfen. Stattdessen sollen nun die durchschnittlichen Nettokaltmieten gestaffelt nach Mietstufen maßgeblich sein, die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet werden. Es sind aber Ausnahmen vorgesehen, wenn die tatsächlichen Mieten stark über oder unter diesen Durchschnitt liegen.

Zweitens die Bodenrichtwerte: Sie sollen der "Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund und Boden" sein, heißt es in dem Papier. Die Werte liegen bereits vor und werden anhand der Preise ermittelt, die bei Verkäufen in der Umgebung des Grundstücks erzielt werden. Möglich soll zukünftig auch sein, bereits bestehende Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen ("Lagen") zusammenzufassen.

Drittens das Alter des Gebäudes: Das Baujahr soll für die Entwicklung des Grundstückswertes und damit der Grundsteuer "ein notwendiger Bewertungsparameter" sein. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genüge aus Vereinfachungsgründen "Gebäude erbaut vor 1948". Das soll Steuererklärungen vereinfachen.

Wer hat sich durchgesetzt?

Fachleute diskutierten zuletzt mit zwei Abkürzungen "WUM" und "WAM". "WUM" stand für ein wertunabhängiges Modell, orientiert nur an der Fläche von Gebäuden und Grundstücken, für das sich das Land Bayern zuletzt stark machte. "WAM" für ein wertabhängiges Modell, das Scholz favorisierte, weil er damit die Vorgaben des Verfassungsgerichts am besten erfüllt sah. Der Finanzminister wollte aus fünf Faktoren (jeweilige Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert) eine individuelle Grundsteuer errechnen lassen. Der Kompromiss ist nun ein abgespecktes "WAM"-Modell, das weniger bürokratisch sein soll als die von Scholz favorisierte Variante.

Wie wirkt sich die Reform auf die Hebesätze der Kommunen aus?

Die Kommunen können weiter Hebesätze festlegen, die die Höhe der Grundsteuer ebenfalls beeinflusst. Dabei gibt es große Unterschiede: In Witten in Nordrhein-Westfalen liegt der Hebesatz etwa bei 910 Prozent, in Ingelheim in Rheinland-Pfalz bei unter 100 Prozent. Die Reform, heißt es in dem Eckpunktepapier, solle aber auf jeden Fall "aufkommensneutral" sein.

Wo könnte die Steuerlast steigen?

Vor allem in den gefragten Städten, in denen die Immobilienpreise rasant gestiegen sind. Hier könnte es sowohl für die Eigentümer selbst genutzter Immobilien wie auch für die Mieter teurer werden. Scholz setzt deshalb darauf, dass in Städten über den individuellen Hebesatz und die für die Berechnung ebenfalls wichtige Steuermesszahl dafür gesorgt wird, dass die Belastungen für Mieter nicht zu stark steigen. Im Bundesfinanzministerium kalkuliert man in Ausnahmefällen mit einer zusätzlichen Steuerlast von maximal 65 Euro jährlich.

Wie bewerten Immobilienexperten den Kompromiss?

Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält es für richtig, "den Bodenwert eines Grundstücks zu einer zentralen Grundlage zu machen". Kontraproduktiv sei jedoch, den Ertrag des Gebäudes in die Bewertung einfließen zu lassen. Damit werde "derjenige bestraft, der das Grundstück nutzt. Das macht den dringend benötigten Neubau von Wohnungen unattraktiver. Stattdessen werden implizit Bodenspekulanten belohnt", sagt Michelsen. Er spricht sich wie viele andere Ökonomen für eine reine Bodenwertsteuer aus, die mehr Anreize geben würde, Boden effizient zu nutzen.

Was sagen Wohnungswirtschaft und andere Verbände zu dem Kompromiss?

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW warnt genauso wie der Bund der Steuerzahler vor einer "Bürokratie- und Streitwelle". Zustimmung kam hingegen vom Deutschen Städtetag. Es sei gerechter, "wenn auch der Wert von Grundstücken und Gebäuden in die Besteuerung einbezogen wird".

Was sagt die bayerische Staatsregierung?

Im Gegensatz zu den anderen Ländern hält Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) den Kompromiss für noch nicht "zustimmungsfähig". Man sei auf dem Weg, "aber noch lange nicht am Ziel", sagte er dem Handelsblatt. Allerdings wächst der Druck auf die Staatsregierung. Für den bayerischen Vorschlag, die Steuer nur nach der Fläche zu berechnen, gibt es keine Mehrheit. Denn da würde vereinfacht gesagt, die Villa im Zentrum einer Großstadt nach den gleichen Maßstäben besteuert werden wie der Bauernhof auf dem Land. Außerdem ist der Zeitdruck groß: Die Verfassungsrichter hatten eine Reform bis Ende 2019 angemahnt, sonst muss die Steuer wegfallen. Das Gesetzgebungsverfahren müsste deshalb wohl bis Ostern starten, um rechtzeitig bis Jahresende fertig zu werden. Prompt geriet Söder am Sonntag in die Kritik. "Die Kuh ist fast vom Eis. Wer jetzt wieder alles infrage stellt, gefährdet das Gelingen der Reform", sagte Schleswig-Holsteins Finanzministerin Monika Heinold (Grüne).