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BGH-Urteil:Schöner wohnen

Wer einst in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, kann nach einigen Jahren Ausbesserungen verlangen. Die muss der Vermieter aber nicht allein bezahlen, auch der Mieter muss sich anteilig an den Kosten beteiligen, so der Bundesgerichtshof.

Von Wolfgang Janisch, Karlsruhe

Mit einem ungewöhnlichen Grundsatzurteil will der Bundesgerichtshof (BGH) Mieter und Vermieter beim Streit um die Renovierung zu Kompromissen anhalten. Wenn eine ursprünglich unrenoviert vermietete Wohnung nach vielen Jahren der Nutzung abgewohnt und heruntergekommen ist, dann darf der Mieter laut BGH vom Vermieter eine Renovierung verlangen - aber nur dann, wenn er sich selbst an den Kosten beteiligt. Das hat der achte Zivilsenat unter Vorsitz von Karin Milger entschieden und damit eine komplizierte juristische Konfliktlage aufgelöst. Eine Renovierungspflicht des Vermieters ist in solchen Fällen nämlich bisher mit dem Argument abgelehnt worden, dass der Mieter sonst ja besser dastünde als am Tag eins seines Mietvertrags. Und zwar deshalb, weil er damit am Ende über eine renovierte Wohnung verfüge - obwohl er doch sehenden Auges in die nicht renovierten (und mutmaßlich günstigeren) Räume eingezogen sei.

In den beiden Fällen ging es um Berliner Wohnungen, die jeweils unrenoviert vermietet worden waren, die eine im Jahr 2002, die andere bereits 1992. Weil die Räume im Laufe der Jahrzehnte stark gelitten hatten, forderten die Mieter eine Renovierung auf Kosten des Vermieters. Zwar enthielten die Mietverträge Klauseln, wonach eigentlich die Mieter selbst dazu verpflichtet sein sollten, allerdings waren diese in beiden Fällen rechtlich unwirksam. Aus Sicht der Mieter sollte damit die gesetzliche Regel zum Zug kommen, wonach der Vermieter die Wohnung in einem "vertragsgemäßen Zustand" halten muss.

An diesem Begriff entzündete sich letztlich der Konflikt. "Vertragsgemäß" wäre laut BGH eigentlich der Zustand, den der Mieter bei der Besichtigung vorgefunden hat - unrenoviert. Aber einfach nur halbherzig den Verschleiß der Jahre zu übertünchen, ist aus Sicht des BGH weder eine praktikable noch eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung. "Wenn man einen Maler dransetzt, dann sollte er das richtig machen", hatte Richterin Milger vergangene Woche in der Verhandlung gesagt.

Der Ausweg aus diesem Dilemma ist eine Art erzwungener Kompromiss. Der BGH habe entschieden, "dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat". Der BGH gibt sogar eine Handreichung dafür, was "angemessen" heißt. "Sofern nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten", sagte Milger.

Kritik an dem Urteil kam vom Deutschen Mieterbund. Ein Renovierungsanspruch des Mieters, den er selbst mitfinanzieren müsse, widerspreche dem Gesetz, sagte DMB-Präsident Lukas Siebenkotten. Denn danach sei der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, nicht der Mieter.

Bleibt die Frage, wann die Mieter diesen halben Anspruch auf "Schönheitsreparaturen" geltend machen können. Laut BGH muss sich der Zustand der Wohnung "wesentlich" verschlechtert haben. Das setze einen erheblichen Zeitablauf voraus. Ist das ein neues Feld für endlose Streitigkeiten? Milger hatte dies in der Verhandlung als unwahrscheinlich bezeichnet. "Wir meinen nicht, dass es zu Hunderttausenden Prozessen käme." Weil sich die Mieter selbst an den Kosten beteiligen müssten, würden sich die Klagen vermutlich in Grenzen halten.

© SZ vom 09.07.2020
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