Gartenhäuser schaffen Raum, wenn alle anderen Abstellmöglichkeiten erschöpft sind. Das wussten schon unsere Großeltern, selbst wenn sie nicht landwirtschaftlich tätig waren. Kaum ein alter Garten kommt ohne Schuppen aus: Im Halbdunkel hinter der knarzenden Tür lassen sich Werkzeuge und Geräte besser verstecken als finden. Wem so eine schlecht beleuchtete Satteldach-Hütte zu rustikal ist, der kann sein Geld auch in moderne Flachdach-Varianten aus Blech oder Alu anlegen. Ob das der Gartengestaltung immer guttut, sei mal dahingestellt. In jedem Fall liegt die Freilufterweiterung des Lebensraums voll im Trend.
Und was für coole Schuppen es gibt! Lichtdurchflutete Oasen mit Outdoor-Küche, Sauna-Hütten mit Wellness-Komfort, Sommer-Lofts fürs Home-Office, Spielhäuser für tobende Kinder oder Datschen für den Urlaub im Garten. Ob die Bauhaus-Imitate mit großen Glasfronten oder die romantisch-roten Schwedenhäuser immer zum Stil des Haupthauses passen, bleibt die Frage. Klar ist: Platz kann man nie genug haben. Weil sich Häuslebauer immer häufiger den Keller sparen, wird der Abstellraum einfach in den Garten ausgelagert.
Auch wenn neue Gartenhäuser ganz schön ins Geld gehen können: Grundsätzlich stellen sie Raum zu Quadratmeterpreisen bereit, die weit unter den Kosten eines Kellers oder Speicherausbaus liegen. Der Traum von den schier unbeschränkten Nutzungs- und Ablagemöglichkeiten hat aber rechtliche Grenzen. "Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Feuerstätten müssen in Bayern grundsätzlich den vorgeschriebenen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten", sagt Holger Freitag, "da kann es auf kleinen Grundstücken schon schwierig werden", so der Vertrauensanwalt für den Verband Privater Bauherren (VPB).
Generell gilt: Für den kleinen, kaum mannshohen Schuppen aus dem Baumarkt ist keine Genehmigung nötig. Ohne Berücksichtigung der Abstandsflächen sind aber nur Gebäude zulässig, die nicht höher als drei Meter sind und sich lediglich für den vorübergehenden Aufenthalt eignen. Also der klassische Schuppen ohne Tisch, Stuhl, Bett und Sanitäranlagen. Jedes andere Gebäude, das zum Wohnen eingerichtet und eigens belichtet, belüftet und/oder geheizt wird, unterliegt dem Abstandsflächenrecht und ab einem Bruttorauminhalt von 75 Kubikmetern den entsprechenden Genehmigungsverfahren.
Ob ein Gartenhäuschen dauerhaft zum Büro umfunktioniert werden darf, ist umstritten
Selbst wenn es die Nachbarn nicht so genau nehmen: Auch bei älteren Gartenhaus-Schwarzbauten greift kein Bestands- oder Gewohnheitsrecht. Das gilt auch für die Nutzungsart, wie ein Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (VGH Bayern) vom 4. Januar 2023 (1 CS 22.1971) zeigt. Der Verwaltungsgerichtshof wies eine Beschwerde gegen die Nutzungsuntersagung für ein Nebengebäude zurück. Die Antragsteller hatten zwar 2004 die Baugenehmigung für ein grenzständiges Nebengebäude erhalten, das sowohl als Garage als auch als Lager oder Büro oder als Abstellfläche verwendet werden durfte. Ob allerdings eine dauerhafte Nutzung als Büro erlaubt ist, muss nun im Hauptprozess geklärt werden. Und das kann Jahre dauern. Bis auf Weiteres ist den Antragstellern die Büronutzung nun in zweiter Instanz des Eilrechtsschutzes untersagt worden.
Um solche Nutzungsuntersagungen oder gar einen Abriss zu vermeiden, empfiehlt Holger Freitag grundsätzlich ein Informationsgespräch mit der zuständigen unteren Baubehörde: Landrats-, Gemeinde- oder Bauämter hätten eine Beratungspflicht für alle Arten von Bauanfragen. In den Bundesländern gelten zum Teil unterschiedliche Vorgaben; die lokalen Behörden entscheiden in aller Regel auf Grundlage der Bebauungspläne für den jeweiligen Ortsteil.
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben kann im Zweifelsfall eine Bauvoranfrage mit Entwurfsplanung und Katasterauszug empfehlenswert sein. Vorlageberechtigt sind nicht nur freischaffende Architekten, sondern mitunter auch erfahrene Maurermeister, die ganze Häuser bauen. "Das ist oft der preisgünstigste Weg zu einer Bauvoranfrage", so Holger Freitag.
Gebäude in Abstandsflächen dürfen in Bayern generell nicht höher als drei Meter und länger als neun Meter sein. Kompliziert wird es, wenn mehrere Nebengebäude an der Grundstücksgrenze stehen sollen. Dazu zählen nicht nur die genannten Gartenhaus-Varianten, sondern auch Garagen oder Carports. Damit Grundstücke nicht völlig zugebaut werden, dürfen die Nebengebäude in Bayern an zwei oder mehr Seiten eine Gesamtlänge von 15 Meter nicht überschreiten. Mit einem großen Gartenhaus plus Carport oder Garage ist dieser Wert schnell erreicht. Und Bebauungspläne können noch strikter sein.
Bei Überschreitungen droht nicht nur Ärger mit der Gemeinde wegen eines Schwarzbaus, sondern vielleicht auch Streit mit der Versicherung. Im Schadensfall, etwa bei einem Brand, wird routinemäßig überprüft, ob der Bau legal ist. Wenn nicht, dann kommt die Versicherung womöglich nicht für den Schaden auf.
