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Umzüge innerhalb der Stadt:Gekommen, um umzuziehen

Jeder tut es, niemand mag es: Umziehen. 112 900 Mal wechselten die Münchner im Jahr 2015 ihre Wohnung.

(Foto: Imago)

Die Münchner ziehen inzwischen zwar etwas seltener um als früher, doch trotzdem gibt es jedes Jahr noch weit mehr als 100 000 Wohnungswechsel. Wo es Alteingesessene hinzieht und sich Zuzügler am liebsten niederlassen.

So wie Niclas Seydack machen es nur wenige Münchner. Selbst wenn der 27-jährige Student seine häufigen Umzüge geradezu nebenbei zu erledigen weiß. Zuletzt brauchte er dafür nur öffentliche Verkehrsmittel oder absolvierte das sogar "ganz entspannt" zu Fuß, nur mit Taschen und Koffern, von einem möblierten Zimmer ins andere. Einst Student in Jena, dann Praktikant in Hamburg und Berlin, ist Seydack im Oktober 2016 Münchner geworden, als Bewohner der Maxvorstadt.

Nach drei Monaten zog er von einer Dreier-Wohngemeinschaft am Josephsplatz ein paar Straßen weiter, wieder in ein WG-Zimmer, diesmal für ein halbes Jahr. Und nun, am 1. Februar, folgt erneut ein Umzug. In seine erste eigene Wohnung, 30 Quadratmeter im Glockenbachviertel. Auf die, zentral gelegen, mit viel Leben vor der eigenen Haustür, freut er sich. "Jetzt", sagt er, "muss ich mir doch mal eine Matratze kaufen."

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Niclas Seydack zählt zur vermutlich mobilsten Bevölkerungsgruppe, den Studenten. Wechsel im Studiengang, Praktika, meist begrenzte finanzielle Mittel, daraus resultierend vor allem kleine Apartments oder Zimmer in WGs, das alles dafür sehr gerne urban in der Innenstadt. Studenten sorgen für ordentlich Bewegung bei den Umzügen innerhalb der Stadt. Selbst die jungen dynamischen Wohnungswechsler aber können nicht verhindern, dass die Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadt in den vergangenen Jahren insgesamt abgenommen haben.

Die Zahl der Umzüge sinkt

Auf den ersten Blick erscheint der seit einiger Zeit feststellbare Rückgang bei den jährlichen Umzügen innerhalb des Stadtgebiets von einst 116 700 (im Jahr 2010) auf 112 900 (2015) noch vergleichsweise moderat. Doch stellt man dem Phänomen die in diesem Zeitraum deutlich gestiegene Bevölkerungszahl (1,35 zu 1,5 Millionen Menschen) gegenüber, fällt der Rückgang in der Umzugsdynamik noch mehr auf. Man kann sich ausrechnen, dass das begrenzte Angebot an passendem Wohnraum dabei ebenso eine Rolle spielt wie die gestiegenen Preise, bei den Mieten ebenso wie beim Kauf. Doch selbst Experten können zu den Gründen kaum belastbare Aussagen treffen. Nach zwei Untersuchungen der Zu- und Wegzüge 2001 und 2011 hält das zuständige Team im städtischen Planungsreferat zwar auch eine Studie zu den Entwicklungen innerhalb der Stadt für wünschenswert. Doch bisher steht eine solche aus.

Wer wechselt, zahlt mehr

Allerdings gibt ein Blick in den zuletzt 2015 veröffentlichten Bericht von Stadtbaurätin Elisabeth Merk zur Wohnungssituation deutliche Fingerzeige: So hat sich die Differenz zwischen Wiedervermietungs- und Bestandsmieten seit 2005 kontinuierlich vergrößert. Wer umzieht, zahlt oft mehr als sein Vorgänger. Bei den Immobilienpreisen - und ähnlich bei den Grundstückskosten - zeigt der Trend seit circa 2010 ebenfalls steil nach oben. Der Bericht konstatiert deshalb auch nüchtern, dass "offenbar weniger Münchnerinnen und Münchner bereit oder in der Lage" seien, ihre Wohnung zu wechseln.

Der Stadtrand gewinnt

Vergleicht man die statistischen Daten der Jahre von 2000 an, schwanken zwei Kurven - wenn auch mit Abstand - weitgehend parallel zueinander hin und her: der Innenstadt-Zustrom aus den 15 Außenbezirken und die Gegenbewegung, die Wegzüge aus den Innenstadt-Bezirken in Richtung Stadtrand. Etwa seit 2012 klafft die Schere aber auseinander. Ein wenig zeitversetzt ist die Reaktion auf die Preisexplosionen für Grundstücke, Wohnungen und Häuser damit deutlich ablesbar. Knapp die Hälfte aller Umzügler bewegt sich aus City- und citynahen Vierteln wie der Altstadt, der Au, Nymphenburg, dem westlichen Schwabing oder auch der Isarvorstadt nach Freimann, Aubing, ins Hasenbergl, nach Giesing oder Solln, also in die Außenbezirke. Jeder zweite überzeugte Innenstadt-Bewohner wechselt bei einem Umzug wieder in einen Innenstadtbezirk. Nur ein knappes Viertel bewegt sich aber von außen nach innen, mehr als drei Viertel der Bewohner von Außenbezirken bleiben bei einem Wechsel in einem Außenbezirk.

Der Gegentrend: Zuzug in die City

Mit den Trends innerhalb der Stadt grenzen sich die Münchner durchaus von den echten Zuzüglern ab: Zuzüge von weiter weg konzentrieren sich auf die Innenstadt, für die Experten im Planungsreferat liegt das erkennbar an Anforderungen in Hinblick auf den Arbeits- beziehungsweise Ausbildungsplatz. In-Viertel wie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Altstadt-Lehel oder die Maxvorstadt bekommen in besonders dynamischen Jahren so durchaus mehr als 20 Prozent Neu-Bürger.