Man kann es mit nüchternen Zahlen ausdrücken, wie sie im neuen Immobilienmarkt-Bericht für den Landkreis Starnberg zu finden sind, man kann aber auch drastischere Worte wählen, wie Dieter Sinning, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, der den Bericht alle zwei Jahre herausgibt. "Es gibt kaum Angebote, aber sehr viele Leute, die gerne ihre Koffer voller Geld hier parken und in Erde und Steine investieren würden." Der Trend, sich im schönen Fünfseenland eine Immobilie zu leisten, ist also ungebrochen.
925,7 Millionen Euro wurden auf dem heimischen Immobilienmarkt im vergangenen Jahr umgesetzt; 2014 waren es noch 770,4 Millionen Euro gewesen, im Jahr zuvor 756,8 Millionen Euro. "Im Verkaufsjahr 2015 wurde der höchste Geldumsatz seit dem Auswertungsbeginn im Jahr 1999 verzeichnet", heißt es im neuesten Bericht. Oder, wie Sinning es sagt: "Die Immobilienpreise gehen weiter durch die Decke."
Dennoch ist eine neue Tendenz auf dem Markt zu beobachten: Da die Preise durchgängig für alle Objektklassen - also Häuser wie Eigentumswohnungen - um 100 000 bis 200 000 Euro gestiegen sind, die den Kaufinteressenten zur Verfügung stehende Summe aber nicht im gleichen Maße gewachsen ist, bekommen die Käufer sozusagen immer weniger Immobilie für das gleiche Geld. Das heißt: "Wer sich eigentlich ein Einfamilienhaus kaufen wollte, nimmt heute eine Doppelhaushälfte, wer ein Reihenhaus wollte, investiert in ein Reiheneckhaus, und wer eine Reiheneckhaus anpeilt, der kauft häufig eine Eigentumswohnung", erklärt Dieter Sinning, der als "Fachbereichsleiter Technik" im Kreisbauamt des Landratsamtes arbeitet. Allein für 40 Doppelhaushälften wurden jeweils mehr als eine Million Euro verlangt - und bezahlt.
Auffallend ist im neuesten, alle zwei Jahre erscheinenden Bericht des Gutachterausschusses, dass die Zahl der Wohnungsverkäufe in Landkreis rückläufig ist, etwa von 661 im Jahr 2014 auf 648 im vergangenen Jahr. Das Angebot wird also knapper. Das gilt "seit Jahren", so Sinning, speziell für kleinere Appartements, die von Singles oder älteren Menschen gesucht werden. Gerade mal neun Appartements mit einer Größe bis zu 30 Quadratmeter fanden 2015 neue Besitzer, bei der nächstgrößeren Kategorie bis 50 Quadratmeter wurden 72 Appartements gekauft.
Den regsten Immobilienmarkt gibt es noch in der Stadt Starnberg und in Gilching, aber auch in Gauting und Herrsching. "Die größten Bauland-Reserven hat sicher Gilching", sagt Sinning. Der Bericht zeigt aber auch, dass verhältnismäßig wenige neu gebaute Wohnungen auf den Markt kommen. So waren es in der Kreisstadt im vergangenen Jahr gerade mal fünf neue Eigentumswohnungen, die die Besitzer wechselten, im Gegensatz zu 59 Wohnungen aus dem Bestand.
Auch die Ausweisung von neuem Bauland wird den Trend zu immer teureren Immobilien nicht stoppen, ist Sinning überzeugt. "Der Druck ist so stark, dass einzelne Gemeinden das gar nicht beeinflussen können." Selbst für den Bedarf der eigenen Bürger Bauland bereitzustellen, ist schwierig, denn: "Auch ein Landwirt, der am Ortsrand Grundstücke zu verkaufen hätte, wird dies nicht zum Grünlandpreis tun, denn er weiß, dass die Gemeinde die Flächen entwickeln wird." Und dann sind sie ein Vielfaches wert.
Und wie ist es mit den Luxus-Villen am See, die immer wieder gerne in Fernsehserien gezeigt werden? "Liebhaber-Objekte" nennt Sinning solche Immobilien, Preise für einzelne herrschaftliche Anwesen am See dürfe er aber aus Datenschutzgründen nicht nennen. 20 Millionen vielleicht? Sinning lächelt und sagt: "Da dürfen Sie schon noch höher gehen."
Der Immobilienbericht kann für 80 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landratsamt unter der Telefonnummer 08151/148-507 bestellt werden.