Einer Tunnellösung am historischen Bahnhof See hat der Starnberger Stadtrat Mitte Mai grundsätzlich eine Absage erteilt. Der Diplom-Ingenieur Lutz J. Janssen hält seinen Kompakt-Tunnel unverdrossen dennoch weiterhin für die weitaus bessere und kostengünstigere Lösung als eine oberirdische Gleisverlegung: Mittels einer aktuellen Berechnung kommt er zum Ergebnis, dass der Bau eines Tunnels nebst maßvoller Bebauung frei werdender Flächen der Stadt einen üppigen Gewinn von rund 26,25 Millionen Euro bescheren würde. Die bislang favorisierte Gleisverlegung dagegen erfordert einen Finanzbedarf in Höhe von 55 bis 80 Millionen Euro.
Geht es nach Janssen, ist ein Bahntunnel in kostengünstiger Bauweise die einzig nachhaltige Lösung für Starnberg. Seit 2014 tüftelt er an seiner Vision zur Verlegung der Gleise unter die Oberfläche. In diversen Vorträgen hat er sein Projekt - auch im Stadtrat - öffentlich präsentiert, unzählige Berechnungen angestellt und seinen Kompakt-Tunnel stetig verfeinert. Doch bei den Entscheidern der Deutschen Bahn ist er noch nicht angekommen. Zudem warfen Kritiker Janssen stets das Fehlen einer aussagekräftigen Kostenberechnung vor.
Das hat Janssen nun anhand des Residualverfahrens nachgeholt - ein Verfahren der Immobilienbewertung im Rahmen der Projektentwicklung zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises. Parameter sind Verkaufspreise und Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes, Baukosten, Bauträgergewinn und Finanzierungskosten. Diesen Berechnungen zufolge käme der Kompakttunnel mit Kosten in Höhe von 146,6 Millionen Euro zwar etwa 39 Millionen teurer als eine oberirdische Gleisverlegung (107,2 Millionen). Dafür aber wäre der Erlös durch Immobilienverkäufe mit 161 Millionen Euro erheblich größer. Bei einer oberirdischen Gleisverlegung (Stand 2014) errechneten die Planer einen Gewinn von maximal 39,54 Millionen.
Den Gewinn erzielt Janssen hauptsächlich durch Wohnbebauung entlang der Bahntrasse und des Seeufers, darunter 31 Prozent "bezahlbarer Wohnraum", hochwertige Wohnungen (40 Prozent) und Luxusappartements (29 Prozent). Janssen: "Diese Lage ist einzigartig auf der Welt." Hinzu kämen 667 Tiefgaragen- und 300 öffentliche Parkplätze. "Wir müssten aber auch das Hotel Bayerischer Hof erweitern und die Villa Bayerlein (VHS) sanieren", sagt Janssen.
Sein Ziel ist es nun, Verantwortlichen der Bahn, den Stadträten sowie Bürgermeisterin Eva John schnellstmöglich seine überarbeiteten Pläne vorzustellen, um somit das laufende Schlichtungsverfahren zwischen DB und Stadt zu beeinflussen. "Wir warten ab, ob sich bei der Mediation was tut", sagt Janssen mit Blick auf die nächsten Verhandlungstermine.
Außerdem plant er die Gründung des Vereins "Bahn im Tunnel" mit dem Ziel, ein Bürgerbegehren zugunsten des Kompakttunnels auf den Weg zu bringen. "Ich bin sicher", sagt der 77-jährige Janssen, "dass wir doppelt so viele Mitglieder bekommen wie 'Schöner zum See'." Ob er damit Erfolg hat, bleibt fraglich. Erst in der Vorwoche wurde in der Mediation zwischen Stadt und DB vereinbart, eine Arbeitsgruppe unter Hinzuziehung weiterer Experten einzurichten, um technische Randbedingungen als Grundlage des weiteren Verfahrens festzulegen.