Die Mieter des Hohenzollernkarrees kommen nicht zur Ruhe. Zwar konnten die kurz vor Silvester 2018 angekündigten drastischen Mieterhöhungen um bis zu 163 Prozent, die im Rahmen einer Modernisierung auf sie zugekommen wären, dank der bundesweit ersten Musterfeststellungsklage des Mietervereins München vergangenen Oktober abgewendet werden. Doch nun droht den 230 Mietparteien zwischen Herzog-, Erich-Kästner-, Clemens- und Fallmerayerstraße die Bebauung ihres 1998 von der Stadt preisgekrönten Innenhofes.
"Am 6. Mai wurde ein Bauantrag eingereicht", bestätigt Ingo Trömer, Sprecher im Planungsreferat. Da dieser aber "das zulässige Baurecht überschritten hat und dadurch nicht genehmigungsfähig war", sei dem Bauherrn nahegelegt worden, den Antrag zurückzuziehen. Die Max-Emanuel Immobilien GmbH, die das Anwesen 2016 vom Immobilienkonzern Patrizia erworben hat, nahm daraufhin Abstand von ihrem Vorhaben - vorerst. Denn im September soll ein neuer, modifizierter Antrag folgen. "Für diese Planung existiert ein rechtskräftiger Bauvorbescheid", erklärt die Hausverwaltung Adix Immobilien im Auftrag der Eigentümerin. Die Anpassungen der Planung beträfen "lediglich die Gebäudehöhe: Nun werden wenige Wohnungen reduziert, um den Anforderungen der Genehmigungsbehörde vollständig zu entsprechen". Es bleibe aber bei 40 Prozent sozialgebundenem Wohnraum in dem Neubaukomplex. "Diese Wohnungen", teilt Adix mit, "sind bereits bis ins Detail mit den entsprechenden Abteilungen des Sozialreferates abgestimmt." Das Projekt sei daher "genehmigungsfähig".
2017, bestätigt Trömer, sei bereits ein Vorbescheid zur Errichtung eines 14 Meter hohen Gebäudes im grünen Innenhof von der Lokalbaukommission "tendenziell positiv" bewertet worden. Der jüngste, zurückgezogene Antrag hatte den Bau von 40 Wohnungen in der Größe zwischen 42 und 85 Quadratmetern in einem dreistöckigen Riegel plus Dachgeschoss zum Ziel. Geplante Baudauer: drei Jahre.
Der Bezirksausschuss Schwabing-West hat zwar noch nichts Aktuelles vorliegen, aber bereits bekundet, jegliche Bebauung des Innenhofs ablehnen zu wollen. Aus ökologischen Gründen, da das Gremium den Erhalt dieser rund 6200 Quadratmeter umfassenden, "wunderschönen Frischluftoase" in seinem dicht besiedelten Viertel in Zeiten des Klimawandels für unabdingbar hält. Aber auch wegen möglicher sozialer Folgen: Der Neubau, befürchten die Lokalpolitiker, könnte die Bewohner-Struktur durch die Schaffung von Luxus-Eigentumswohnungen grundlegend verändern.
Dass seit Mai eine selektive, meist weibliche Mieterklientel von der Max-Emanuel Immobilien GmbH Schreiben erhalten hat, in denen Abfindungsprämien bei Auszug aus der Wohnung bis Ende März 2021 in Aussicht gestellt werden, passt aus Sicht der Bürgervertreter ins Bild. "Es steht außer Zweifel, dass die Max-Emanuel Immobilien GmbH mit einer erfolgreichen Baugenehmigung die Erhaltungssatzung umgehen, die sukzessive Entmietung fortsetzen und die Gentrifizierung des gesamten Wohnblocks ab 2021 beschleunigen wird", sagt Linken-Politiker Rudi Knauss. Aus Sicht des Eigentümers hingegen handelt es sich lediglich um ein "attraktives Angebot": Schließlich könnten "die geplanten Modernisierungs- und Baumaßnahmen möglicherweise zeitweise Beeinträchtigungen für die Mieter bedeuten". Den Mietern stehe es frei, das Angebot anzunehmen.
Fakt ist: Bislang kann die Max-Emanuel Immobilien GmbH die Wohnungen nicht in Eigentums- oder Luxuswohnungen umwandeln. Das verbietet dem Investor eine Abwendungserklärung, die er beim Erwerb des Hohenzollernkarrees unterschreiben musste, nachdem die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hatte. 2026 allerdings wird dieses Umwandlungsverbot hinfällig. Die dann modernisierten Wohnungen könnten von diesem Zeitpunkt an, falls gewünscht, verkauft werden.