München ist für viele Münchner selbst inzwischen eine unerträglich begehrenswerte Stadt. Investoren reißen sich um Sanierungsobjekte, derweil die Bewohner Mieterhöhung fürchten müssen. "Gentrifizierung" ist das Angstwort der Stunde, das man gerade in den Straßenzügen in den Vierteln nahe der Innenstadt oft hört - in der Maxvorstadt zum Beispiel.
Es ist die Angst der Normalverdiener, sich dort ein Leben bald nicht mehr leisten zu können - und diese Angst ist berechtigt, wie eine Untersuchung der Stadt jetzt zeigt. "Die Aufwertungsdynamik ist im gesamten Stadtbezirk Maxvorstadt bereits seit Längerem sehr hoch", heißt es in einer Stadtratsvorlage des Planungsreferates. Mehr noch: Diese Dynamik habe in den letzten Jahren "noch einmal stark zugenommen". Bauliche Aufwertung und damit verbundene Mietsteigerungen seien "auch in Zukunft zu erwarten".
Das Papier hält zunächst eine gute Nachricht für Mieter in einem Abschnitt der Maxvorstadt bereit: Es ist ein Stadtratsbeschluss für ein neues Erhaltungssatzungsgebiet, der 3800 Wohnungen unter Milieuschutz stellt. Das Areal umfasst im Norden einen Segment von der Heßstraße bis zur Gabelsbergerstraße, grenzt im Osten teilweise an die Luisenstraße, im Westen an die Dachauer Straße, im Süden an die Brienner Straße. Bisher gibt es nach Behördenangaben 20 solcher Satzungsgebiete in der Stadt, in denen 246 000 Menschen in 137 000 Wohnungen leben. Die Verordnungen sollen der Bevölkerung günstigen Wohnraum sichern: Luxussanierungen sind untersagt, Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Vor dem Erlass einer solchen Satzung ist die Stadt gehalten, die Aufwertungs- und Verdrängungspotenziale einzuschätzen.
Aus den Ergebnissen für das Quartier lässt sich ableiten, dass der Druck auf die Mieter in der gesamten Maxvorstadt weiter steigen wird. Das Planungsreferat hat im gesamten Stadtbezirk eine "überdurchschnittlich hohe Zahl an Umbaumaßnahmen" festgestellt. Der Wert für die Gesamtstadt liegt demnach für den Zeitraum von fünf Jahren bei 3,4 Prozent umgebauter Wohnungen, in der Maxvorstadt sind es 5,9 Prozent - und im Untersuchungsgebiet für die neue Erhaltungssatzung sind es sogar 6,3 Prozent. Aus einer anderen Statistik lässt sich zudem folgern, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen voranschreitet: der Anzahl der so genannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Diese behördliche Erlaubnis ist die Voraussetzung, um ein Bestandshaus fürs Grundbuch in einzelne - also abgeschlossene - Eigentumswohnungen aufzuteilen. Im untersuchten Areal haben Eigentümer fünf mal mehr Wohnungen von Mietobjekten in Eigentum umgewandelt, als im gesamten Stadtgebiet: Als "sehr hoch" bezeichnet das Planungsreferat den Wert von 5,3 Prozent im Vergleich zur Gesamtstadt (1,1 Prozent).
Insgesamt will die Behörde für die Maxvorstadt eine "zweite oder dritte Gentrifizierungswelle" erkennen - nach einer ersten Phase in den Siebzigerjahren. Ein Indikator sind laut Vorlage Neubauten im "Luxussegment". Genannt werden etwa die Projekte "NY-Living" an der Nymphenburger Straße oder "Therese" an der Theresienstraße.