Gut 6100 Menschen wohnen im sogenannten St.-Benno-Viertel, also in den Straßenzügen rund um die katholische Pfarrkirche St. Benno am Ferdinand-Miller-Platz im Stadtbezirk Maxvorstadt. Und sie alle dürften die Nachricht mit Erleichterung aufnehmen, dass die Stadt die Milieuschutz-Bestimmungen für das Gebiet erneut um fünf Jahre verlängern will. Der Planungsausschuss des Stadtrats soll sich noch in der Dezembersitzung mit der Empfehlung befassen, die Siedlung per Erhaltungssatzung "St.-Benno-Viertel" weiter unter Schutz zu stellen und sogar etwas zu erweitern; die Zustimmung der Stadtratsvollversammlung, ebenfalls im Dezember, dürfte nur Formsache sein.
Das Viertel zwischen Nymphenburger Straße, Dachauer Straße und Lothstraße ist eines von derzeit 22 Erhaltungssatzungsgebieten für insgesamt 154 000 Wohnungen, in denen 277 000 Menschen leben. Die Satzungen sind wohnungspolitische Regelwerke, um die Mieter vor Verdrängung zu schützen. Die Stadt hat in den Satzungsgebieten ein Vorkaufsrecht; Eigentümer müssen sich für einen gewissen Zeitraum verpflichten, Luxussanierungen zu unterlassen. Die Satzungen sind befristet, da das Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial in angemessenen Abständen neu überprüft werden muss - und das galt nun auch für das St.-Benno-Viertel, für welches das Milieuschutz-Reglement im Februar 2019 abläuft.
Das städtische Planungsreferat spricht von einem "weit überdurchschnittlichen Aufwertungspotenzial" in der betroffenen Siedlung. Die Behörde hat dies auch für einige angrenzende Straßenzüge festgestellt und empfiehlt, den Satzungsumgriff durch kleinere Gebiete an Linprun- und Sandstraße sowie um die Kirche St. Benno zu arrondieren. Überdies sollen auch Wohnblöcke westlich der Lothstraße und an der Thorwaldsenstraße sowie an Dachauer Straße und Lazarettstraße mit aufgenommen werden.
Von der Satzung betroffen sind etwa 3600 Wohnungen. Und viele davon würden wohl, gäbe es die Erhaltungssatzung nicht, für ein zahlungskräftiges Klientel umgestaltet. Laut Planungsreferat wurden zwischen 2012 und 2016 knapp neun Prozent des Wohnungsbestands "bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig" umgebaut - drei Mal mehr als im vorangegangnen Beobachtungszeitraum.
Die Modernisierungsaktivitäten haben sich also deutlich verstärkt. Die Behörde geht davon aus, dass dies wegen der zentralen Lage des St.-Benno-Viertels Auswirkungen auf die Mieter haben würde. In der Vorlage für den Stadtrat ist deshalb von "baulichem Aufwertungsdruck" und "potenzieller Gefahr von Verdrängung" die Rede. Denn der Anteil von Haushalten mit niedrigem Einkommen ist mit 23,3 Prozent in dem Gebiet im münchenweiten Vergleich (15,2 Prozent) sehr hoch. Überdies sind dort laut einer Erhebung 21,5 Prozent der Wohnbevölkerung Alleinerziehende, im stadtweiten Durchschnitt sind es 19,4 Prozent.