Neue Studie Wer in Vaterstetten ein freistehendes Einfamilienhaus will, muss Millionär sein

Vaterstetten - hier das neue Wohngebiet an der Dorfstraße - ist das teuerste Pflaster im Landkreis. Wer sich hier eine Immobilie kaufen will, muss einigermaßen wohlhabend sein.

(Foto: Peter Hinz-Rosin)

Die Immobilienpreise im Landkreis sind erneut rasant gestiegen. Der Trend dürfte sich fortsetzen, denn nach wie vor ist der Landkreis ein Zuzugsgebiet

Von Wieland Bögel, Ebersberg

Wer im Landkreis eine Bleibe sucht, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Egal ob gemietet oder gekauft, ob Wohnung oder Haus, die Immobilienpreise steigen weiter. Laut einer aktuellen Studie des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) sind Preise wie in München auch in kleinen Gemeinden keine Seltenheit mehr. Lediglich bei unbebauten Grundstücken ist der Landkreis noch vergleichsweise günstig. Hier liegen die Kosten zwischen einem Viertel und der Hälfte jener in der Landeshauptstadt. Wenig überraschend liegt Vaterstetten bei den Immobilienpreisen erneut an der Spitze, aber die übrigen Kommunen holen auf.

Besonders auffällig ist dies in den beiden Städten Ebersberg und Grafing, hier liegen die Wohnkosten inzwischen zum Teil schon bei etwa vier Fünfteln des Münchner Niveaus. So zahlt man derzeit in Grafing für ein Reihenmittelhaus je nach Lage und Baujahr zwischen 510 000 und 760 000 Euro. Laut IVD entspricht dies 79 Prozent dessen, was in der Landeshauptstadt für eine solche Immobilie fällig wäre. Etwas günstiger gibt es diese Reihenhäuser in der Nachbarstadt, hier sind es zwischen 480 000 und 685 000 Euro, was 69 beziehungsweise 71 Prozent der Preise in München entspricht.

Vaterstetten ist ein besonders teures Pflaster

Sogar bis zu 84 Prozent des Preises eines Münchner Reihenhauses legt man in Vaterstetten hin. Unter 600 000 Euro ist hier laut IVD gar keines zu bekommen, ein Neubau in guter Lage schlägt sogar mit 790 000 Euro zu Buche. Eine S-Bahn-Station weiter von München entfernt, in Zorneding, sinken die Preise für Reihenhäuser ein wenig, bleiben aber mit 580 000 bis 770 000 Euro - 78 bis 80 Prozent dessen, was man in München zahlt - kein Schnäppchen. Noch ein bis zwei Stationen Richtung Osten, in Kirchseeon und Eglharting, gibt es Reihenhäuser zwischen 500 000 und 740 000 Euro, immerhin 74 bis 77 Prozent der München-Preise.

Bei den freistehenden Einfamilienhäusern könnte es in den kommenden Jahren zu einem deutlichen Preisanstieg kommen. Jedenfalls wenn der Siedlungsdruck aus München anhält. Dort zahlt man doppelt so viel wie etwa in Ebersberg, wo eine solche Immobilie zwischen 585 000 und 830 000 Euro zu haben ist, in Poing sind es zwischen 575 000 und 870 000. In Grafing, Kirchseeon und Zorneding liegt der Preis bereits bei bis zu einer Million Euro - in Vaterstetten sogar bei 1,9 Millionen, immerhin 74 Prozent eines Münchner Einfamilienhauses in Top-Lage. In allen sechs Kommunen ist der Preis zwischen Anfang 2017 und Anfang 2018 deutlich gestiegen, im Schnitt um etwa 100 000 Euro, lediglich in der Kreisstadt waren es nur 70 000 Euro.

Große Unterschiede zu München gibt es nicht mehr

Prozentual wie in Summe am stärksten zugenommen haben die Preise in Poing, im Schnitt um 155 000 Euro oder 21,6 Prozent hat sich ein freistehendes Einfamilienhaus in der Wachstumsgemeinde seit 2017 verteuert. In Kirchseeon sind es 11,1 und in Ebersberg immerhin noch 9,2 Prozent Zuwachs innerhalb eines Jahres, lediglich in Vaterstetten scheint man sich einer Obergrenze zumindest langsam anzunähern, hier lag die Teuerung bei 5,5 Prozent.

Nahezu Münchner Verhältnisse gibt es in vielen Gemeinden bereits am Mietmarkt. So zahlt man in Vaterstetten bis zu 16 Euro pro Quadratmeter und Monat, unter neun Euro ist in der Großgemeinde keine Mietwohnung zu haben. Was dann zwischen 63 und 79 Prozent einer Münchner Durchschnittsmiete liegt - der man sich in Vaterstetten immer mehr annähert. Teilweise beträgt die Steigerung innerhalb eines Jahres 15,7 Prozent. Etwas geringer, um im Schnitt sieben Prozent, stiegen die Mieten in Poing, trotzdem liegen sie mit 8,5 bis 13,3 Euro pro Quadratmeter bei 75 Prozent der Münchner Preise.

Noch vergleichsweise günstig wohnt, wer eine Bleibe in einer der kleineren Gemeinden findet. Zwei haben sich die Statistiker genauer angeschaut, Glonn und Aßling. Dort gibt es den günstigsten Wohnraum schon ab sieben beziehungsweise acht Euro pro Quadratmeter - bei Neubauwohnungen sind allerdings auch Preise von 11,5 Euro in Aßling und sogar 12,5 Euro in Glonn üblich. Relativ ähnlich sind die Mietpreise in Grafing und Ebersberg, hier reicht die Spanne von neun bis 14 beziehungsweise 9,1 bis 14,8 Euro. Die Preissteigerungen sind hier teilweise mit bis zu 10,5 Prozent in Ebersberg und knapp zehn Prozent in Grafing kaum geringer als in den Wachstumsgemeinden im Westen.

Die Baulandpreise liegen noch unter dem Niveau in der Landeshauptstadt

Doch gerade in diesen könnte es in den kommenden Jahren noch teurer werden, das erwarten zumindest die Experten des IVD. Besonders Vaterstetten und Poing, aber auch Markt Schwaben und Anzing stehe ein weiteres deutliches Bevölkerungswachstum bevor. Nicht zuletzt wegen dem in diesen Gemeinden "voranschreitenden Neubau". Insgesamt folgt man beim IVD den Extrapolationen des Statistischen Landesamtes, das bis Mitte des übernächsten Jahrzehnts ein Bevölkerungswachstum für den Landkreis von etwa 17 Prozent erwartet. Derzeit hat der Landkreis Ebersberg rund 141 000 Einwohner - 40 Prozent mehr als vor 40 Jahren.

Die vom IVD erwarteten Neubauten im Landkreis könnten dadurch begünstigt werden, dass die Baulandpreise hier teilweise deutlich unter dem Münchner Niveau liegen. Gerade einmal 23 Prozent davon, zwischen 500 und 680 Euro pro Quadratmeter zahlt man in Aßling, in Glonn sind es 550 bis 800 Euro oder 28 Prozent. Die mit Abstand teuersten Grundstücke gibt es in Vaterstetten, trotzdem reicht es bei 900 bis 1450 Euro pro Quadratmeter nur für die Hälfte dessen, was entsprechende Parzellen in München kosten.

Allerdings wohl nicht mehr lange. Um bis zu 20 Prozent sind Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in Vaterstetten seit 2017 teurer geworden. Bis zu 27 Prozent Preissteigerung gab es im gleichen Zeitraum bei Flächen für Geschosswohnungsbau, hier liegt der Quadratmeterpreis bei bis zu 1900 Euro. Überhaupt scheint der Trend im Landkreis zu verdichtetem Bauen zu gehen, jedenfalls steigen überall die Preise für geeignete Grundstücke deutlich. In Zorneding und Grafing etwa binnen eines halben Jahres um neun Prozent auf 1200 bis 1500 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb eines Jahres stiegen sie in Kirchseeon um bis zu 22 Prozent auf 700 bis 1150 Euro. In Ebersberg kostet ein Quadratmeter Land für Geschosswohnungsbau derzeit zwar nur zwischen 815 und1100 Euro - was aber bis zu 28 Prozent mehr ist als ein Jahr zuvor.