Für Immobilienbesitzer im Landkreis war 2016 ein sehr gutes Jahr. Während Geldanlagen wegen der niedrigen Zinsen kaum Gewinn abwarfen, haben sich die Preise für Häuser und Grundstücke zwischen Herbst 2015 und Herbst 2016 deutlich erhöht. Dies zeigt eine nun vorgestellte Statistik vom Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD), das mehrere Gemeinden im Landkreis untersucht hat.
Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Häuser, Wohnungen oder Bauland handelt. Der IVD hat die Gemeinden Vaterstetten, Poing, Kirchseeon und Markt Schwaben sowie die Kreisstadt Ebersberg genauer betrachtet, nahezu überall wachsen die Immobilienpreise, wenn auch unterschiedlich schnell. Bei den absoluten Zahlen ist weiter ein West-Ost-Gefälle festzustellen.
So kostet der Quadratmeter Bauland für Einfamilienhäuser in guter Lage in Ebersberg aktuell rund 635 Euro, in sehr guter 750 Euro, jeweils 40 mehr, als ein Jahr zuvor. In Kirchseeon sind es bereits 680 und 780 Euro, was einem Jahreszuwachs von 75 beziehungsweise 85 Euro entspricht. Wer in Markt Schwaben bauen will, zahlt 770 Euro pro Quadratmeter für gute und 820 für sehr gute Lage, hier fällt der Wertzuwachs mit je 30 Euro noch etwas geringer aus.
In der Nachbargemeinde Poing hat sich gutes Bauland dagegen um 70 Euro pro Quadratmeter auf 810 Euro und sehr gutes Bauland um 60 auf 850 Euro verteuert. Spitzenreiter beim Preis und bei der Teuerung bleibt Vaterstetten: Für gute Lagen muss man 1005, für sehr gute Lagen 1315 Euro pro Quadratmeter ausgeben, dies entspricht etwa der Hälfte dessen, was man in der Landeshauptstadt zahlt. Vor einem Jahr lagen die Preise noch bei 135 beziehungsweise 175 Euro darunter.
Die Preise im Landkreis Ebersberg nähern sich Münchner Verhältnissen
Preislich deutlich näher an München ist der Landkreis bei bestehendem Wohnraum: So kosten etwa Einfamilienhäuser in Poing je nach Lage und Größe zwischen 460 000 und 620 000 Euro, was 44 Prozent des Münchner Wertes entspricht. In Ebersberg zahlt man bereits 490 000 bis 758 000 Euro, in Kirchseeon sind es 450 000 bis 850 000 Euro, und in Vaterstetten muss man für ein Einfamilienhaus zwischen 567 000 und 1,65 Millionen Euro mitbringen, 68 Prozent des Durchschnittspreises in München.
Bei Doppel- und Reihenhäusern ist dieser in manchen Gemeinden nahezu erreicht: So kostet ein Reihenhaus in Kirchseeon zwischen 420 000 und 620 000 Euro - oder 79 Prozent dessen, was eine solche Immobilie in München kosten würde. In Vaterstetten liegen die Doppelhauspreise mit 588 000 bis 778 000 Euro sogar bei 81 Prozent des Münchner Niveaus. Im Schnitt sind Einzel-, Reihen- und Doppelhäuser innerhalb eines Jahres um bis zu 14 Prozent teurer geworden.
Eigentumswohnungen werden ebenfalls immer teurer, besonders in Markt Schwaben und Vaterstetten. Dort gibt es teilweise Preissteigerungen von mehr als elf Prozent. So kostete in Markt Schwaben Ende 2015 eine Wohnung günstigstenfalls 2700 Euro pro Quadratmeter, ein Jahr später war die billigste Wohnung für 3000 Euro pro Quadratmeter zu haben.
In Vaterstetten hat dagegen das Luxussegment zugelegt: sehr gute Wohnungen kosteten im Herbst 2015 durchschnittlich 4050 Euro pro Quadratmeter, 2016 waren es bereits 4500 Euro. Einen wahren Preissprung gab es im vergangenen Jahr in Kirchseeon: Laut IVD verteuerten sich dort einfache Wohnungen um 21 Prozent auf 2300 Euro pro Quadratmeter, bei "gutem Wohnwert" gibt es sogar einen Zuwachs um 28 Prozent auf nun 3500 Euro.
Bei Reihenhäusern kostet der Quadratmer 250 Euro mehr als vor einem Jahr
Auch bei der Mietpreisentwicklung liegt die Marktgemeinde an der B 304 weit vorne. Altbauwohnungen verteuerten sich zwischen 2015 und 2016 auf acht bis zehn Euro pro Quadratmeter, das ist eine Steigerung zwischen sechs und 12,5 Prozent. Bei Neubauten zahlt man zwischen 9,5 bis 11,5 Euro Miete, das sind 18,5 beziehungsweise 15 Prozent mehr als vor einem Jahr. Ebenfalls um einiges tiefer in die Tasche greifen müssen Mieter von Häusern.
So waren für ein einfaches Reihenhaus vor einem Jahr noch 1050 Euro im Monat zu bezahlen, nun sind es 1300 Euro oder 23 Prozent mehr. Sogar um ganze 25 Prozent teurer geworden sind Doppelhäuser. Hier gab es Ende 2015 die günstigsten bereits zum Monatspreis von 1200 Euro, aktuell sind es 1500 Euro. Im Vergleich dazu wirkt die Entwicklung etwa in Ebersberg mit drei bis fünf Prozent noch moderat.
Die Preisentwicklung bei den Mietwohnungen deutet auf steigenden Siedlungsdruck im Landkreis Ebersberg hin. Derzeit sind - wie das Beispiel Kirchseeon zeigt - besonders Gemeinden betroffen, die per Auto oder Bahn gut an München angebunden sind. Aus der Entwicklung der Baulandpreise lässt sich vermuten, dass die Bevölkerungszahl des Landkreises in Zukunft weiter steigen wird. Aktuell hat der Landkreis Ebersberg 137 000 Einwohner, das sind 40 Prozent mehr als noch 1980. Laut Statistischem Landesamt ist bis 2032 ein weiteres Wachstum um 14,9 Prozent zu erwarten - so viel wie in keinem anderen Landkreis in Bayern.