Im Landkreis wird fleißig gebaut, vor allem entlang der S-Bahnlinien entstehen zahlreiche neue Wohnbaugebiete. Das gestiegene Angebot kann mit der großen Nachfrage aber nicht mithalten; die ohnehin schon schwindelerregenden Preise für Wohnen steigen weiter an. Für ein Reihenmittelhaus in guter Lage müssen Mieter in der Großen Kreisstadt inzwischen schon fast genauso viel hinlegen wie in München, nämlich etwa 92 Prozent des Vergleichswerts. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Münchner Umland des IVD-Marktforschungsinstituts hervor. "Alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlandes wiesen im Herbst 2015 gegenüber Frühjahr 2015 erneut steigende Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien auf", stellt Institutsleiter Professor Stephan Kippes fest. Von einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt kann also keine Rede sein.
Wer in der Stadt Dachau eine Eigentumswohnung erwerben will, ist immer noch vergleichsweise gut dran. In guter Wohnlage kostet sie laut IVD-Bericht etwa 2800 Euro pro Quadratmeter, das ist nur etwas mehr als die Hälfte der Summe, die man in München für ein ähnliches Objekt zahlen müsste. In allen anderen Kreisstädten des Münchner Umlands liegen die Zahlen höher. In der Stadt Freising liegt das Preisniveau schon bei 70 Prozent des Münchner Werts, in Starnberg sogar schon bei fast 90 Prozent.
Geht es um Neubauwohnungen, liegen die Preise in Dachau aber auch schon bei Zweidritteln dessen, was man in München berappen muss. Das kommt nicht von ungefähr. In der Stadt Dachau fehlen Baugrundstücke, stellt der IVD-Bericht fest. Extrem ins Auge fällt die Preissteigerung bei Doppelhaushälften. Binnen eines Jahres gingen die Preise im Landkreis Dachau um 7,7 Prozent hoch und damit mehr als in einem anderen Kreis in und um München.
Zu wenige Einfamilienhäuser
Markus Riedl, Vorstand der Haus- und Grundeigentümer Dachau, überraschen die Zahlen nicht. "Es gibt zu wenige Einfamilienhäuser im Landkreis", sagt er. Die Nachfrage sei riesig. "Für Reihenhäuser und Luxusimmobilien sind die Preise exorbitant gestiegen. Die Leute wollen komfortabel wohnen." Viele flüchteten jetzt auch aus ihrem Mietverhältnis und investierten in eigene vier Wände - aus Angst, sich die Miete im Alter nicht mehr leisten zu können . "Es geht um Standortsicherung."
Der Vorsitzende des Mietervereins Dachau, Wolfgang Winter, findet dieses Verhalten vernünftig - zumindest für diejenigen, die sich noch Wohneigentum in Dachau leisten können. "Der große Bruch kommt immer am Ende des Erwerbslebens, wenn die Leute feststellen, dass ihre Rente hinten und vorne nicht reicht", sagt Winter. Trotzdem versuchten die meisten Rentner, im Landkreis zu bleiben. "Hier sind sie verwurzelt, hier kennen sie die Nachbarn." Viele müssten ihren Lebensstandard aber extrem herunterschrauben, um sich die Wohnung im vertrauten Umfeld noch leisten zu können. "Der Anteil dieses Prekariats an der Bevölkerung steigt ständig."
Allerdings ist Dachau ein Zwei-Klassen-Landkreis: Während der Wohnraum in Karlsfeld und der Stadt Dachau extrem teuer und knapp ist, sind im ländlichen Landkreisnorden noch viele Flächen verfügbar und die Preise vergleichsweise moderat. In Petershausen kostet der Baugrund für ein frei stehendes Einfamilienhaus laut IVD-Bericht in guter Lage 295 Euro pro Quadratmeter; in Dachau sind es schon 950 Euro. Markus Riedl vom Grundeigentümerverband sieht die Immobilienpreise in Dachau damit weitgehend ausgereizt. "Aber ich erwarte, dass die Mietpreise weiter anziehen werden." Das befürchtet auch Wolfgang Winter vom Mieterverein. "Man denkt immer, irgendwo müsste mal ein Ende sein. Aber da kommt kein Ende." Der IVD-Bericht stützt die Einschätzung: "Vor dem Hintergrund der im vergangenen Jahr enorm gestiegenen Zuwanderung wird die Situation in der Zukunft vor allem im Mietbereich noch etwas schwieriger."
Bevölkerung im Landkreis wächst schnell
Nach Vorausberechnungen des Statistischen Landesamts wächst die Zahl der Einwohner in der Stadt München und im Umland bis 2032 weiter. Der Landkreis Dachau zählt dabei mit einer Zuwachsrate von 13,5 Prozent zu den Spitzenreitern.
Nach Ansicht des Marktforschungsinstituts ist der Wohnraumknappheit in der Region nur mit einem "Bündel unterschiedlicher Maßnahmen" beizukommen. Vor allem müsse deutlich mehr gebaut werden. "Dabei können hier sowohl die Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnflächen, wie beispielsweise ehemalige Fabrikareale, oder sozialverträgliche Nachverdichtungen einen wichtigen Beitrag leisten."