Es dauert meist Jahrzehnte, bis ein Immobilienkredit zurückgezahlt ist. Derzeit kostet das nicht viel, die Zinsen sind niedrig wie noch nie. Kein Wunder, dass zahlreiche Käufer diesen Zinssatz gern über die gesamte Laufzeit ihres Darlehen hätten. Die Nachfrage nach solchen Langläufern ist hoch, heißt es in Bankenkreisen.
Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten zahlen die Verbraucher eine fixe, monatliche Rate. Mit dieser werden zum Teil Zinsen bezahlt, zum Teil wird getilgt. Je mehr Zeit verstreicht, desto niedriger ist der Anteil der Zinsen, da die Schuld von Monat zu Monat weniger wird. Meist haben diese Darlehen eine Laufzeit von zwei bis zehn, manchmal auch bis zu 15 Jahren. Danach ist die Schuld üblicherweise noch nicht getilgt, die Kunden brauchen eine Anschlussfinanzierung. Je nach Marktlage erhalten sie dann bessere oder schlechtere Konditionen.
Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, müssten Kreditnehmer bei einer Anschlussfinanzierung mehr zahlen. Um das zu vermeiden, können sie versuchen, eine lange Laufzeit auszuhandeln. Merten Larisch, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bayern, empfiehlt, die Laufzeit so zu wählen, dass die Zinsen bis zur vollständigen Tilgung fix sind: "Lange Laufzeiten sind sinnvoll. Für alle."
Nach zehn Jahren darf ein Kredit gekündigt werden
Einen Nachteil hat die lange Bindung aber, warnt Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbandes Privater Bauherren. Wollen Immobilienbesitzer ihr Objekt verkaufen, kann das teuer werden. "Die Bank kann dann gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen", sagt Merzyn. Damit ersetzt der Schuldner dem Finanzinstitut entgangene Zinseinnahmen.
Das gilt aber nur für die ersten zehn Jahre der Zinsbindung. "Danach haben Kreditnehmer ein einseitiges Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung gewisser Fristen nach Paragraph 489 des BGB", erklärt Julian Fürstenberg, Leiter des Immobiliencenters Starnberg bei der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg. Dann wird auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Kreissparkasse bietet nur Laufzeiten bis 15 Jahre an. Für längere Laufzeiten kooperiert sie mit der Versicherungskammer Bayern sowie der Landesbausparkasse. "So sind 30 Jahre beziehungsweise 35 Jahre Zinssicherheit für unsere Kunden möglich", sagt Fürstenberg.
Allerdings erhält nicht jeder die langen Laufzeiten. Banken sind gehalten, darauf zu achten, dass sich niemand überschuldet. Fürstenberg nennt ein Extrem-Beispiel: "Wenn ein 90-Jähriger kein Eigenkapital mitbringt und für den Kauf einer Immobilie eine Vollfinanzierung anstrebt, könnte es durchaus sein, dass die Finanzierung nur schwer darstellbar wäre. Grundsätzlich ist aber jede Kreditentscheidung eine Einzelfallentscheidung." Sollte beispielsweise weiteres Vermögen vorhanden sein oder sollten die Erben bereit sein, die Schulden im Zweifelsfall zu übernehmen, sei auch das möglich. "Es gibt keine Altersgrenze für Kredite", sagt Fürstenberg.
Bis zur Rente sollte man schuldenfrei sein
Wer auf lange Laufzeiten setzt, kann seine monatlichen Ausgaben für die Darlehen gut kalkulieren, bei 30 Jahren sogar über weite Teile seines Berufslebens hinaus. Aber es besteht die Gefahr, dass sich die Immobilienkäufer übernehmen. Larisch empfiehlt daher hohe Tilgungsraten: "Zum Ende der Laufzeit sollte der Kredit abbezahlt und der Kunde maximal 60 Jahre alt sein." So vermeide der Käufer, im Rentenalter Schulden abzubezahlen.
Fürstenberg empfiehlt, nicht das gesamte Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit zu nehmen. Stattdessen sollte es mit kleinen Teilbeträgen mit kurzen Laufzeiten von beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahren ergänzt werden. Diese Kredite sind dann so konzipiert, dass sie zum Ende der Laufzeit getilgt sind. "Solche Darlehen werden in der Gesamtfinanzierung gerne mit langfristigen Varianten kombiniert", erklärt der Finanzierungsexperte.
Lange Laufzeiten bedeuten in der Regel höhere Zinsen. Larisch hat sich verschiedene Angebote angeschaut und sagt: "Die Konditionen hängen stark von der jeweiligen Bank ab." So hat er beim Schritt von zehn auf 20 Jahre Zinsdifferenzen von 0,1 Prozentpunkten gesehen, aber auch von 0,56 Prozentpunkten. Der Unterschied zwischen 20 und 30 Jahren ist noch größer. Hier variieren die Aufschläge zwischen 0,12 und 2,21 Prozentpunkten, wobei der Höchstwert wohl ein Ausreißer ist. "Der Durchschnitt dürfte ohne den Ausreißer so bei 0,4 Prozentpunkten liegen", schätzt der Verbraucherschützer. Die Werte beziehen sich auf Darlehen, die bis zu 60 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Darüber wird es nochmal um ein paar Nachkommastellen teurer. Jede Bank habe andere Prioritäten bei der Vergabe von Darlehen. "Faktoren wie Bonität, Personengruppe, Güte und Lage der Immobilie gewichtet jeder anders", so Larisch.
Wichtig sind auch Details der Konditionen. Manche Finanzinstitute bieten die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen zu leisten. Auch interessant ist die Variante, ein- oder mehrmals im Lauf der Jahre die monatliche Rate zu ändern. So kann man auf Veränderungen beim Einkommen reagieren.
Bestehende Darlehen mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren jetzt zu kündigen, um von den mittlerweile günstigeren Konditionen zu profitieren und sich diese langfristig zu sichern, geht jedoch nicht. "Unsere Kunden erwarten von uns, dass wir uns an die Konditionen halten, das erwarten wir von unseren Kunden auch", stellt Fürstenberg klar.
Beträgt die Restlaufzeit aber nur noch wenige Monate oder Jahre, können Immobilienbesitzer ein Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern sie sich die Konditionen von heute für die Zeit nach dem Auslaufen der Kredite. "Zinszahlungen werden vorab nicht fällig, es besteht lediglich die Pflicht, das Darlehen dann auch zu den vereinbarten Konditionen und zum vereinbarten Zeitpunkt abzunehmen", erläutert Fürstenberg.