Die Kartons waren gepackt, die Möbel zerlegt. Als der Münchner Carsten Römer und seine Frau Brigitte vergangenes Wochenende umzogen, kamen ein paar Freunde zum Helfen vorbei. "Müsst ihr eigentlich beim Auszug renovieren?", fragte ein Helfer. "Ja, klar", antworteten die Römers.
Doch der Freund klärte sie auf: Zuletzt gab es zahlreiche höchstrichterliche Urteile, die den Mietern mehr Rechte einräumen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) ziehen jedes Jahr mehr als zwei Millionen Mieterhaushalte in Deutschland um. Viele renovieren ihre Wohnung beim Auszug oder zahlen hohe anteilige Renovierungskosten, weil sie glauben, hierzu verpflichtet zu sein. "Doch das ist oft nicht der Fall", sagt Mieterbund-Experte Ulrich Ropertz. In vielen Mietverträgen stecken seiner Ansicht nach unwirksame Klauseln. Hier ein kurzer Überblick.
Die Klauseln zur Endrenovierung finden sich noch in zahlreichen Mietverträgen. Danach muss der Mieter beim Auszug die Wohnung fachmännisch renovieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied allerdings, dass diese Klauseln unwirksam sind (Aktenzeichen VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06).
Die Richter sahen darin eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn nach dem Wortlaut der Klauseln mussten die Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer immer am Ende der Mietzeit renovieren, selbst wenn sie nur sechs oder zwölf Monate in der Wohnung gelebt hatten.
Mit einer ähnlichen Begründung wie bei der Endrenovierungsklausel hat der BGH auch die sogenannte "Tapetenklausel" für unwirksam erklärt. Nach dieser Regel mussten Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen (Az. VIII ZR 152/05 und VIII ZR 109/05).
In manchen Verträgen finden sich Sätze wie: "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre . . ." Mietrechtsexperten sprechen dann von starren Renovierungsfristen - und auch diese sind unwirksam, entschieden die Richter am BGH (Az. VIII ZR 178/05, VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05).
Wichtig: Starre Fristen liegen vor, wenn die Regelung keine Alternative zulässt, als nach Ablauf der genannten Zeiträume zu renovieren. Daher haben viele Vermieter die Fristenregelung abgeschwächt, zum Beispiel so: "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in Küche, Bad und WC alle drei Jahre durchzuführen." Diese abgeschwächte Fristenregelung ist wirksam, so der Mieterbund.
Über Quotenklauseln versuchen Vermieter, einen Teil der Renovierungskosten am Ende der Mietzeit dem Mieter zu übertragen, sofern die üblichen Renovierungsintervalle noch nicht abgelaufen sind. Beispiel: "Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seinen Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen."
Solche Regeln mit starren Vorgaben sind unwirksam, entschied der BGH (Az. VIII ZR 52/06). Ähnlich sieht es bei unverständlichen Quotenregelungen aus (Az. VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06). Eine solche liegt vor, wenn es im Mietvertrag zum Beispiel heißt: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."
Unter "Farbwahlklauseln" verstehen Mietrechtsexperten Regeln, die festlegen, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Auch hier entschied der BGH: Derartige Vorgaben sind unwirksam (Az. VIII ZR 224/07 und VIII ZR 166/08). "Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten", erläutert Ropertz. "Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig - und als Konsequenz ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam."
Ebenfalls unwirksam sind Vorgaben zur Ausführungsart - wenn also zum Beispiel im Mietvertrag steht, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, so der BGH (Az. VIII ZR 199/06). Ropertz: "Nimmt man die Klausel wörtlich, müsste der Mieter seinen Vermieter jedes Mal um Erlaubnis fragen, wenn er die Wohnung in einer bestimmten Farbe anstreichen will oder wenn er statt Blümchentapete eine Raufasertapete an die Wand kleben möchte."