Große Immobilienkonzerne haben einen ziemlich schlechten Ruf. Sie machen mit Übernahmeschlachten Schlagzeilen und stoßen schon oft allein wegen ihrer schieren Größe auf Ablehnung. Vonovia, Deutschlands mächtigster Eigentümer von Wohnimmobilien, hat derzeit 370 000 Apartments. LEG 110 000, Deutsche Wohnen 149 000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Marktkritiker sehen die Gefahr von Monopolbildung, und Monopole sind - das kennt man ja von einschlägigen Staats- und Wirtschaftsformen - schlecht für den Kunden.
Aber wie ist das eigentlich mit der Größe und den Mieten, wer bietet den günstigsten Wohnraum an? Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat sich mit der Frage genauer befasst und in Kooperation mit der LEG Immobilien AG zehn Großstädte in Nordrhein-Westfalen untersucht. Hierzu wurden 300 000 Inserate von Wohnungsanbietern analysiert. Die Anbieter wurden dafür in fünf Gruppen aufgeteilt: in öffentliche Wohnungsgesellschaften, bei denen Kommunen, Länder oder der Bund Mehrheitseigentümer sind, in Genossenschaften, in die großen privaten Wohnungsanbieter wie eben Vonovia, LEG oder Vivawest, in sonstige Wohnungsunternehmen und schließlich in andere private Anbieter, zu denen vor allem die privaten Kleinvermieter zählen. Die beiden letztgenannten Gruppen spielen in den betrachteten Städten übrigens die größte Rolle; ihr Anteil liegt überall bei mehr als 60 Prozent, stellen die IW-Forscher fest. Das zeige, "wie kleinteilig der Markt organisiert ist".
Die kleineren privaten Anbieter verlangen die höchsten Mieten
Erstes interessantes Ergebnis der Studie: Die Durchschnittsmieten der privaten Kleinvermieter und der sonstigen Wohnungsunternehmen liegen deutlich über dem Niveau der übrigen Anbieter.
Zweites interessantes Ergebnis: Die Mieten der Genossenschaften und öffentlichen Anbieter sind ähnlich hoch wie die der großen privaten Wohnungsgesellschaften - Vonovia, LEG und Co - , teilweise sogar höher.
Doch die Miete ist nicht alles, was ist mit den anderen Bedingungen, etwa der Lage und Wohnqualität? Das IW hat auch diese Faktoren berücksichtigt und kam dann zu dem Schluss, dass bei ansonsten gleichen Wohnungsmerkmalen die Genossenschaften in den zehn NRW-Städten die günstigsten Mieten anbieten; gegenüber den kleineren privaten Anbietern stellten die Forscher einen Preisvorteil von mehr als 15 Prozent fest. Öffentliche Anbieter sind demnach noch 5,7 Prozent billiger, und die privaten Großunternehmen bieten Wohnungen 6,5 Prozent günstiger an als die übrige private Konkurrenz.
Das IW begründet das mit den Preisvorteilen der Großen, etwa bei der Finanzierung der Objekte, der Instandhaltung, Modernisierung und im Einkauf. "Daher fusionieren gerade auch große Wohnungsunternehmen, um diese Vorteile weiter auszuschöpfen", heißt es in der Studie. Nun könnte man anmerken, dass viele dieser Konzerne aus Privatisierungen in den 2000er Jahren hervorgegangen sind und die Mieten langfristig an das private Vermietungsniveau angepasst werden, doch die Forscher winken ab - die Firmen hätten viele Jahre Zeit gehabt, die Mieten anzugleichen, "was jedoch offensichtlich nicht geschehen ist".
Das IW hält die Folgen der Analyse für weitreichend. Die Politik solle zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum verstärkt mit großen Wohnungsunternehmen in den Dialog treten. Zudem stelle sich die Frage, welche Rolle öffentliche Wohnungsbaufirmen noch übernehmen könnten. Deren Angebote unterschieden sich kaum von denen der großen Privaten und seien preislich nicht konkurrenzfähig mit Genossenschaften.