Ein Altbau muss in vielen Fällen energetisch auf einen modernen Standard gebracht werden. So sieht es der Gesetzgeber vor. Genauer gesagt: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf vor. Eine Austauschpflicht betrifft Öl- und Gas-Standardheizkessel. Sie müssen grundsätzlich ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. "In diesem Alter arbeiten sie ohnehin nicht mehr effizient", sagt Peter Pannier von der Deutschen Energie-Agentur (dena). Er rät: "Bei der Heizungsmodernisierung sollten Effizienzsteigerungen und der Einsatz von erneuerbaren Energien miteinander verbunden werden." Die Energieeinsparverordnung (EnEV) nimmt aber Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit einem hohen Brennwert, kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung von der Regelung aus.
"Viele stopfen einfach Mineralwolle aus dem Baumarkt in den Dachraum."
Die Hauskäufer müssen auch die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Gleiches gilt für die oberste Geschossdecke, wenn sie nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen unbeheizten Dachraum grenzt. "Der Eigentümer kann sich aussuchen, ob er die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach dämmt", erklärt Pannier. Danach dürfe der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter mal Kelvin liegen, erklärt Marc Förderer vom Bauherren-Schutzbund.
Man kann sich aber per Antrag von den Nachrüstpflichten befreien lassen. "Die Maßnahmen müssen wirtschaftlich sein", sagt Förderer. "Ob die Voraussetzungen dafür im Einzelfall gegeben sind, darüber gehen die Ansichten manchmal auseinander." Ein häufiger Streitpunkt sei die Dämmung des Dachraumes. "Es ist fraglich, welchen Nutzen es bringt, eine kleine Dachspitze von ein paar Quadratmetern zu dämmen. Viele stopfen einfach Mineralwolle aus dem Baumarkt in den Dachraum, um dem Gesetz zu genügen."
Hinweise auf eine Nachrüstpflicht können auch diese Daten liefern: Wurde das Haus schon mal verkauft, und zwar nach dem 1. Februar 2002, mussten die damals neuen Besitzer bereits die Nachrüstmaßnahmen umsetzen. Und grundsätzlich gilt: "Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen sogenannten Mindestwärmeschutz aufweisen", erklärt Pannier.
Hauskäufern, die die Sanierungen nicht fristgerecht angehen, drohen laut Energieeinsparverordnung und Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) bis zu 50 000 Euro Bußgeld. "In der Realität gibt es aber ein großes Vollzugsdefizit, sodass es selbst bei angezeigten Verstößen nicht zu Strafzahlungen kommt, da die Bauämter personell dafür oft nicht aufgestellt sind", sagt Stefan Materne vom Team Energieberatung der Verbraucherzentralen. Die Umsetzung des Austausches eines Heizkessels und der Dämmung von Leitungen kontrolliere der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen seiner Feuerstättenschau, ergänzt Pannier.