Wer in welchem Maß die Kosten einer Modernisierung tragen muss, ist derzeit ein umstrittenes Thema. Die Bundesregierung will die Regeln ändern. Bis diese beschlossen werden und in Kraft treten, wird es aber noch dauern. Bis dahin gilt: Modernisierungen, die den Wohnwert nachhaltig verbessern oder Energie einsparen, können dauerhaft auf die Miete umgelegt werden.
Dies gilt zum Beispiel für neue Fenster: Werden sie ausgetauscht, weil sie alt und marode sind, kann die Maßnahme auf den Mieter umgelegt werden. Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter mit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen. Allerdings verlangt die Rechtsprechung, dass der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden darf (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2014, VIII ZR 88/13). "Der Vermieter muss in der Erklärung, in der er eine höhere Miete verlangt, genau darlegen, in welchem Umfang durch die Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dabei genüge die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten. Abhängig vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt in der Regel der überwiegende Teil als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme.
Kosten für die Instandhaltung sind Sache des Vermieters
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erhöht die Miete dauerhaft. Sie muss dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten schriftlich mitgeteilt und ausführlich erläutert werden. "Der Vermieter muss es dem Mieter möglich machen nachzuvollziehen, wofür und in welchem Umfang er die Mieterhöhung zahlen soll", sagt Ropertz. Deshalb muss der Vermieter darlegen, worin die Modernisierung besteht, also inwiefern der Wohnwert verbessert oder Energie eingespart wird.
Auch bei der neu eingeführten Mietpreisbremse sind Modernisierungen von Bedeutung. So können Arbeiten, die innerhalb der letzten drei Jahre vor der Wiedervermietung durchgeführt und bisher noch nicht bei der Miete berücksichtigt wurden, die Anfangsmiete erhöhen. Im Geltungsbereich der Mietpreisbremse darf die ortsübliche Miete plus zehn Prozent nicht überschritten werden. Diese Anfangsmiete kann aber dann um weitere elf Prozent der Modernisierungskosten zusätzlich erhöht werden.