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Neubau:Unten ohne

Kleines Grundstück und hoher Energiestandard: Sparen beim Neubau

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Ist der Boden schlecht oder belastet, kann es ziemlich teuer werden.

(Foto: Kai Remmers/dpa)

Eigenheime ohne Keller liegen derzeit voll im Trend. Kein Wunder, denn das spart viele Zehntausend Euro. Wer nicht auf das Untergeschoss verzichten will, sollte allerdings immer erst den Baugrund prüfen lassen - das Geld dafür ist gut angelegt.

Ein Haus ohne Keller? Das war für viele deutsche Hausbesitzer jahrzehntelang unvorstellbar. Zumindest im Süden und in der Mitte, wo schätzungsweise mehr als 80 Prozent der Privathäuser traditionell unterkellert sind. Doch die Zeiten ändern sich. Seitdem Baulandpreise und Baukosten kräftig anziehen, wird der Kostenfaktor Keller häufig gestrichen. Das spart einige zehntausend Euro und drückt den Kaufpreis. Immer mehr private Bauherrn erwägen deshalb, ihr Traumhaus direkt auf einer Fundamentplatte errichten zu lassen. "Der Trend geht zum kellerlosen Eigenheim", sagt Thomas Loders, Sprecher der Initiative Pro Keller und Ingenieur beim Bayerischen Industrieverband Baustoffe, Steine und Erden in München. Doch selbst der Verzicht auf Nutzfläche kann Geld kosten. Ob mit oder ohne Keller gebaut wird, hängt nicht zuletzt auch vom Boden ab. Das Für und Wider muss gut überlegt sein.

Auch die Müllers aus Erding standen vor vier Jahren vor der Entscheidung: Keller, ja oder nein? Ihr Fertighausanbieter rechnete dem kinderlosen Ehepaar vor, dass der Preis für ihr Reihenhaus ohne Unterkellerung locker 40 000 Euro günstiger wird. Die Müllers schlugen ein. Der Verzicht auf gut 65 Quadratmeter mehr Nutzfläche im Haus schreckte sie nicht ab - die Ersparnis lockte. Haustechnik wie Gastherme fanden unter dem Dach Platz. Im Vorratsraum kam die Waschmaschine unter. Was beide erst später feststellten: Auch die kellerlose Variante war nicht umsonst zu haben. Komplizierte Erdarbeiten kosteten 15 000 Euro extra, die Ersparnis schrumpfte am Ende auf 25 000 Euro. Heute bereut das Paar, ohne Keller gebaut zu haben. Der Mann legte sich ein Hobby zu, für das er jetzt einen teuren Anbau braucht, der viel vom eh schon winzigen Garten wegnimmt.

"Ob Privatleute mit oder ohne Keller bauen, ist natürlich erst einmal eine Budgetfrage", betont Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands privater Bauherren (VPB). Nach den Erfahrungen von Raik Säbisch, Ingenieur und Statiker aus Leipzig, wird aktuell nur noch eins von zehn Einfamilienhäusern voll unterkellert gebaut. Fällt das Untergeschoss weg, lässt sich mächtig Geld sparen: Keine Kosten für das Ausheben der Grube, keine für Betonarbeiten, keine für Schutzmaßnahmen gegen Feuchtigkeit und Grundwasser. Zur Orientierung: Keller kosten etwa zwischen 35 000 und 80 000 Euro, je nach Größe.

Kommt Nachwuchs oder legt sich die Familie ein neues Hobby zu, sind weitere Räume sehr nützlich

Pro Quadratmeter müssten Häuslebauer im Schnitt mit etwa 650 Euro rechnen, wie der Aachener Ingenieur Klaus-Dieter Hammes erläutert. Bei Bodenproblemen wird es deutlich teurer. "Wird der Keller weggelassen, wird das Budget entlastet", sagt Hammes. Aber: Auch die günstigere Alternative mit Bodenplatte statt vollem Tiefgeschoss kann bis zu 40 000 Euro und mehr kosten. Ein aktueller Kostenvergleich des Instituts für Bauforschung aus Hannover ergab: Für das Unterkellern eines freistehenden Einfamilienhauses müssen etwa 60 000 Euro kalkuliert werden, für die Bodenplatte circa 40 000. Für rund 20 000 Euro Mehrkosten seien im Rechenbeispiel gut 80 Quadratmeter mehr Nutzfläche zu erreichen, heißt es.

Ob sich die einmalige Investition in einen Keller tatsächlich rechnet, müsse jeder Bauherr individuell entscheiden, betont Architektin Reinhold-Postina. "Baue ich auf dem flachen Land und habe viel Grund, fällt die Entscheidung gegen einen Keller oft leichter", gibt Loders zu bedenken. In dicht bebauten, städtischen Gebieten sei der Verzicht aufs Untergeschoss dagegen nicht sinnvoll. Der Keller sorgt auf jeden Fall für ein zusätzliches Geschoss und damit für deutlich mehr Platz im Haus, gibt Säbisch zu bedenken. Gerade die Wohnfläche schlüsselfertiger Häuser sei heutzutage "sehr eng konzipiert".

Auch wenn das bei der Planung häufig unterschätzt wird: Lagerräume für Vorräte, Sportgeräte, Garten- und Heimwerkermaterial sowie eine eigene Waschküche sind im Alltag schnell unverzichtbar. Umso mehr, je stärker die Familie wächst oder neue Hobbys dazu kommen, wie bei den Müllers. Spätestens bei einem Wiederverkauf kann ein Keller den Marktwert des Hauses erhöhen, sagt Loders. Vor allem in Süddeutschland ließen sich unterkellerte Objekte deutlich einfacher und besser verkaufen. "Die Entscheidung gegen einen Keller sollte gut überlegt sein, sie ist nicht rückgängig zu machen", betont Hammes.

Doch selbst wenn sich der Bauherr ein Extra-Untergeschoss leisten will, kommt er nicht immer ans Ziel seiner Wünsche. Denn: Ob ein Keller tatsächlich wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vor allem auch vom Boden ab, auf dem das Haus entstehen soll. "Ist der Grund extrem hart und felsig, können die Kosten für die Baugrube unerschwinglich werden", warnt Reinhold-Postina. Gleiches gilt für ehemals gewerblich genutzte Böden. Vielerorts schlummern Altlasten durch Schwermetalle und Gifte. Die hohen Zusatzkosten fürs Abtragen und Entsorgen gehen zu Lasten des Bauherren.

Die Sondierung des Bodens kostet etwa 1000 Euro. Das Geld ist gut angelegt

Auch ein hoher Grundwasserspiegel am Bauplatz kann so manchem Häuslebauer einen Strich durch die Rechnung machen. Muss drückendes Grundwasser während der Bauzeit ständig abgepumpt werden, wird es ebenfalls teuer. In eine volle Grube lässt sich kein konventioneller Keller hineinbauen. Kommt eine sogenannte "weiße Wanne" aus Spezialbeton zum Einsatz, die wasserundurchlässig ist und ohne weitere Abdichtung ins Grundwasser gesetzt werden kann, kann das die Baukosten für den Keller auch so stark in die Höhe treiben, dass er zum Finanzproblem wird, wie Säbisch warnt. Verzicht sei dann die einzig tragbare Lösung.

Fachleute raten daher unbedingt zu einem Baugrundgutachten, und zwar noch weit bevor der erste Spatenstich zum Bodenaushub erfolgt, wie Reinhold-Postina betont. Die Sondierung des Grundes kostet etwa 1000 Euro. "Das Geld ist gut angelegt, nur so erfährt man, was man da unten zu erwarten hat und ob sich das Ganze überhaupt lohnt", mahnt Hammes zur Vorsicht. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann auch der Bauunternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, mögliche Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. Nur mit Baugrundgutachten seien Bauherren vor bösen Überraschungen gefeit, sagt auch Säbisch.

Das Problem: Wer noch nie gebaut hat und einen Vertrag vom Schlüsselfertiganbieter vor sich hat, geht in der Regel davon aus, dass sich die Baufirma bereits um die Bebaubarkeit des Bodens gekümmert hat - und dass alles im Komplettpreis inbegriffen ist. Doch wichtige Details wie das Baugrundgutachten sind meist gar nicht vorgesehen, warnt die VPB-Sprecherin. Ist der Boden nicht ideal bebaubar, müssen die Käufer für die Zusatzkosten beim Kellerbau gerade stehen. Und die können schnell explodieren. Ihr Rat: Versuchen, das Gutachten in den Vertrag hinein zu verhandeln. Oder das Honorar dafür notfalls selbst schultern. Es zahlt sich um ein Vielfaches aus, schildert Ingenieur Hammes seine Erfahrungen.