Wenn ein Schreiben vom Vermieter im Briefkasten landet, ist es nicht immer angenehme Post. Geht es um eine Nachzahlung, um Modernisierungspläne oder sogar um eine Kündigung wegen Eigenbedarf, kommt es oft zum Streit. Mietrechtsexperten greifen aktuelle Themen auf und geben Tipps für Betroffene.
Modernisieren: Der Vermieter entscheidet, ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert werden. Er muss die geplante Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung allerdings spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Das bedeutet, der Vermieter muss schriftlich informieren, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden und welchen Umfang sie voraussichtlich haben. Außerdem muss er erklären, wann sie beginnen, wie lange sie ungefähr dauern und wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird. Nach dem Gesetz müssen Mieter die Modernisierung dulden. Nur wenn die Baumaßnahme für Mieter oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde, können sie widersprechen. Dann kommt es darauf an, was schwerer wiegt: die Härtegründe oder die Interessen des Vermieters.
Laut Mieterbund können auch die Bauarbeiten selbst eine Härte sein. Mieter müssen zum Beispiel nicht dulden, dass die Heizung im Winter ausgebaut wird. Ebenso stellen die baulichen Folgen der Modernisierung eine Härte dar, wenn sich zum Beispiel die Fläche des Kinderzimmers halbiert, weil ein Bad eingebaut wird. Ist die Miete nach der Modernisierung praktisch unbezahlbar, ist das ebenfalls ein Härtegrund. Ist der Vermieter allerdings gesetzlich verpflichtet, die Maßnahmen vorzunehmen - beispielsweise, um Energie einzusparen -, ist der Härteeinwand ausgeschlossen.
Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, darf er acht Prozent dieser Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bei Modernisierungen ab 2019 darf die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren jedoch maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen. Der Maximalbetrag beträgt sogar nur zwei Euro, wenn die Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter lag.
Eigenbedarf: Für eine Eigenbedarfskündigung brauchen Eigentümer eine Begründung. Und die muss auch der Befragung durch ein Gericht standhalten können. Bei einem Fall, der vor dem Landgericht Berlin verhandelt wurde (Az: 63 S 192/19), verwickelte sich der Eigentümer allerdings in Widersprüche, zum Vorteil für den Mieter, wie die Zeitschrift Das Grundeigentum (Nr. 22/2020) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet. In dem Fall machte der Kläger für seine vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend. Einziehen sollte sein Sohn, mit dem er eigenen Bekundungen zufolge in beengten Verhältnissen zusammen lebte. In der Befragung vor dem Landgericht machten Vater und Sohn allerdings widersprüchliche Angaben; keiner der beiden konnte einen typischen Tagesablauf schildern. Auch über das Einkaufsverhalten und die Frage, ob es einen Kühlschrank gibt, machten Vater und Sohn unterschiedliche Angaben. Auf Nachfragen des Gerichts regierte der Kläger gereizt.
Das Landgericht wies die Räumungsklage ab, ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung liege hier nicht vor. Der Kläger habe zwar behauptet, dass entsprechender Eigenbedarf bestehe. Doch das sei nicht überzeugend dargelegt worden. Da in den Aussagen des Klägers und seines Sohnes so zahlreiche Widersprüche bestehen, habe entweder der Kläger oder der Sohn die Unwahrheit gesagt.
Betriebskosten: Mit Ablauf des Jahres wird häufig die Betriebskostenabrechnung fällig, und die könnte in Corona-Zeiten höher ausfallen als in vergangenen Jahren, vermuten Experten. Die Abrechnung ist Mietern spätestens nach Ablauf von zwölf Monaten zuzustellen, erläutert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Diese Frist gilt auch für vermietende Wohnungseigentümer. Die Abrechnung muss laut Bundesgerichtshof selbst dann erstellt werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch nicht über die Jahresabrechnung beschlossen hat (Az.: VIII ZR 249/15). Haben Mieter und Vermieter einer Eigentumswohnung im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart, darf der vermietende Wohnungseigentümer aber seit dem 1. Dezember auf die Abrechnung der WEG zurückgreifen. Er darf die - in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilte - Betriebskostenabrechnung an den Mieter durchleiten. Passt die WEG den Abrechnungsschlüssel an, so gilt dieser dann automatisch auch für den Mieter.