"Einer für alle, alle für einen!" lautet das Motto der drei Musketiere. Diese Idee steckt auch hinter dem Bausparen. Viele Sparer werfen ihr Geld in einen Topf. Nach und nach darf sich jeder zu günstigen Konditionen Kapital daraus borgen. Wer wann drankommt, hängt unter anderem davon ab, wie viel man bereits angespart hat und wie viel im Topf ist.
In der Regel dauert es sieben oder zehn Jahre, bis das Darlehen zugeteilt wird. Für die günstigen Kreditkonditionen nehmen die Teilnehmer in Kauf, in der Sparphase vergleichsweise geringe Zinsen zu kassieren. Allgemein gilt: Je günstiger das Darlehen, desto niedriger wird das Ersparte verzinst.
Die Bausparkassen bieten bei ihren klassischen Tarifen für Immobilienfinanzierer derzeit ein bis 1,5 Prozent Zinsen auf das Ersparte. Der Vergleich zu Tagesgeldkonten fällt ernüchternd aus: Da erhalten Anleger gut vier Prozent. Dafür liegen die effektiven Darlehenszinsen für Bausparer bei durchschnittlich knapp drei bis etwas mehr als vier Prozent.
Für Hypothekenkredite müssen Hausbesitzer derzeit mindestens einen halben Prozentpunkt mehr bezahlen. "Man sollte sich aber nicht von den niedrigen Darlehenszinsen blenden lassen", sagt Thomas Bieler, Geschäftsführer der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Bausparkunden sollten immer bis zum Ende durchrechnen, ob die günstigen Konditionen den Zinsverlust beim Sparen wettmachen, sagt Bieler.
Alles durchrechnen
Man sollte die komplette Belastung aus Spar- und Darlehensphase ermitteln. Das gilt insbesondere für Zwischenfinanzierungen (Glossar), wenn also das Darlehen sofort oder zum Beispiel in zwei Jahren benötigt wird - vor der eigentlichen Zuteilung.
"Rechnet man alles durch, kann man den kritischen Zinssatz bestimmen, zu dem ein Hypothekenkredit gleich teuer oder günstiger wäre", sagt Verbraucherschützer Bieler.
Hat man diesen Zinssatz ermittelt, muss man sich noch überlegen, ob man glaubt, dass man einen solchen Zins tatsächlich erhält, wenn man das Darlehen in Anspruch nehmen möchte - angesichts der derzeitigen Unsicherheit an den Finanzmärkten scheint das kein einfaches Unterfangen zu sein. Da punkten wiederum die Bausparkassen damit, dass man schon heute sehen kann, wie hoch die Belastung sein wird.
Verbraucherschützer Bieler weist auf einen weiteren Aspekt hin, den so mancher Bausparer zu wenig beachtet: Meist müssen die Darlehen sehr zügig getilgt werden, was oft versteckt im Kleingedruckten steht. Entsprechend hoch sind die monatlichen Belastungen der Eigenheimbesitzer in der Rückzahlungsphase.
Zeitgleich müssen die Schuldner in der Regel aber noch weitere Kredite abzahlen, denn mit einem Bauspardarlehen finanziert man klassischerweise höchstens ein Drittel der Baukosten. So mancher merkt erst bei Baubeginn, dass er sich verkalkuliert hat. "Dann hat man jahrelang auf Guthabenzinsen verzichtet, um schlussendlich zu merken, dass man sich das günstige Darlehen gar nicht leisten kann", sagt Bieler.
Der große Vorteil von Bausparkassen ist, dass sie ohne Extrakosten im sogenannten zweiten Rang finanzieren, also auch jeden Teil des Hauses als Sicherheit akzeptieren, der den Beleihungswert von 60 Prozent übersteigt. Banken verlangen hierfür Zinsaufschläge von einigen Zehntel Prozent (Interview).
Es erfordert jedoch eine sehr solide Planung, heute schon zu wissen, dass man tatsächlich in sieben oder zehn Jahren, wenn das Bauspardarlehen zugeteilt wird, ein Haus erwerben oder errichten möchte. Und die Idee, erst mal einen Vertrag abzuschließen, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage zu kassieren und das angesparte Kapital im Zweifelsfall für etwas anderes zu verwenden, ist mittlerweile wenig attraktiv.
Alternative: Wohn-Riester-Verträge
So sind die Zinsen für Bausparverträge auch bei Darlehensverzicht derzeit sehr niedrig. Mit einem Banksparplan oder Tagesgeldkonto bekommt man leicht eine höhere Rendite. Außerdem fallen die staatlichen Zuschüsse mit maximal 88,06 Euro im Jahr eher mager aus.
Hinzu kommt, dass Bausparer die Wohnungsbauprämie künftig nur noch erhalten, wenn sie das Geld auch wirklich für "wohnungsbauliche" Zwecke verwenden. Wer damit etwas anderes finanziert, soll die Prämie zurückzahlen. Eine Alternative zum bislang üblichen Bausparvertrag könnten Wohn-Riester-Verträge sein, die voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte auf den Markt kommen. Da aber der Bundestag noch endgültig über das "Eigenheimrentengesetz" abstimmen muss, sind darüber noch keine Details bekannt.