Die Zeit drängt. Nicht noch einmal will sich der Staat von einem Finanz-Tsunami überraschen lassen. Deshalb arbeiten Bundesregierung und Bundesbank zurzeit an einem Regelwerk, das den Immobilienmarkt vor einer Überhitzung bewahren soll. Es besteht die Gefahr, dass sich Anleger für die Anschaffung einer Wohnung oder eines Hauses über Gebühr verschulden. Und Banken könnten sich verleitet sehen, zu hohe und zu wenig gesicherte Kredite zu vergeben, auf denen sie im Fall einer Konjunkturabschwächung und damit einhergehender Zahlungsunfähigkeit von Darlehensnehmern sitzen bleiben. "Vergangene Finanzkrisen haben gezeigt, dass insbesondere Übertreibungen auf Wohnimmobilienmärkten krisenauslösend sein können", sagt der Finanzexperte der Grünen-Bundestagsfraktion Gerhard Schick.
Das sieht auch der "Ausschuss für Finanzstabilität" (AFS) beim Bundesfinanzministerium so. Ihm gehören Vertreter des Ministeriums, der Bundesbank und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) an. Er wurde 2013 ins Leben gerufen und soll vor Entwicklungen warnen, die das Finanzsystem und damit Wirtschaft und Wohlstand gefährden könnten. Im vorigen Jahr nun hat der AFS der Regierung die Schaffung neuer Regeln, sogenannter makroprudenzieller Instrumente, für den Wohnimmobilienmarkt empfohlen.
Im Kern geht es darum, Möglichkeiten zu schaffen, der Kreditvergabe Grenzen zu setzen. Diese könnte sich dann an der Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer und am Wert der Immobilie orientieren. Das heißt, es könnte Obergrenzen geben für das Verhältnis zwischen Kredithöhe, Kaufpreis und der Gesamtverschuldung eines Immobilienkäufers im Verhältnis zu seinem Einkommen. Außerdem könnten Fristen festgelegt werden, bis zu denen das Darlehen getilgt sein muss. Die neuen Regeln würden nur für künftige Verträge und nur für Wohnimmobilien gelten. Über ihre Anwendung soll die Bafin entscheiden.
"Ich sehe erste Wolken am Horizont aufziehen", sagt Bundesbankvorstand Dombret
Der Ausschuss verstand seinen Vorstoß 2015 als vorsorgliche Maßnahme. Andererseits verwies er darauf, dass Wohnimmobilien eine wichtige Rolle spielen. Sie stellen etwa zwei Drittel des Vermögens privater Haushalte in Deutschland dar. Bei inländischen Banken machen private Wohnungsbaudarlehen etwa 50 Prozent des gesamten Kreditvolumens aus. Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret wies vor Kurzem darauf hin, dass sich das Wachstumstempo bei den Wohnungsbaukrediten deutlich erhöht habe. Betrug die jährliche Steigerungsrate im Durchschnitt der vergangenen sieben Jahre weniger als zwei Prozent, so habe sie 2015 bei 3,5 Prozent gelegen - so hoch wie seit 13 Jahren nicht mehr. Auch das Gesamtvolumen der Kredite habe Ende 2015 mit 1230 Milliarden Euro einen Rekord erreicht. "Ich sehe erste Wolken am Horizont aufziehen", sagte Dombret.
Kein Wunder also, dass der Ausschuss für Finanzstabilität im vorigen Jahr aufs Tempo drückte. Bis Ende März 2016 sollte die Regierung die Empfehlungen des AFS umgesetzt oder zumindest ein Gesetzgebungsverfahren eingeleitet haben. Doch davon ist man weit entfernt. Noch werkeln die Experten von Finanzminister Wolfgang Schäuble an ihrem Instrumentenkasten. "Die Arbeiten dazu laufen auf Hochtouren", sagte eine Sprecherin der SZ. Wegen der Komplexität der Materie dauere es aber länger als geplant. Wann mit einem Abschluss zu rechnen ist, konnte die Sprecherin nicht sagen. Beim Grünen-Experten Schick nährt das den Verdacht, die Regierung wolle den Empfehlungen des AFS nicht folgen. Danach sieht es aber nicht aus. In diesem Falle hätte das Ministerium bis Ende März gegenüber dem Ausschuss begründen müssen, warum es den vorgeschlagenen Weg nicht gehen wolle. Auch gibt es im Hause Schäuble ebenso wie im Bundestag offenbar keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine schärfere Regulierung des Immobilienmarktes. Zwar liegt dem Parlament noch kein Papier vor. Doch bei einer Sitzung des Bundestags-Finanzausschusses im Januar wurde das Thema inoffiziell angesprochen, und Teilnehmer registrierten eine grundsätzlich aufgeschlossene Haltung bei allen Parteien.
Geklärt werden muss, ob solche Gesetze mit der Vertragsfreiheit zu vereinbaren sind
Für die finanzpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Antje Tillmann ist das Vorhaben keine Frage des Ob, sondern lediglich des Wie. "Bei der Umsetzung der Empfehlungen ist Augenmaß gefragt", sagte sie der SZ. Zusätzliche Berichtspflichten, die die Datenbasis für die Entscheidung über Regulierungsmaßnahmen schaffen müssten, seien mit Kosten verbunden. "Diese den Unternehmen aufzubürden, muss nachvollziehbar zu Vorteilen bei der Sicherheit auf den Finanzmärkten und zum Schutz der Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung führen." Die Kreditwirtschaft beschäftigt sich nach den Worten eines Sprechers mit dem Thema, hält es aber noch zu früh für eine offizielle Stellungnahme. Moderat äußert sich der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. "Wir können gut nachvollziehen, dass der Ausschuss für Finanzstabilität frühzeitig das Rüstzeug für die Abwehr möglicher Gefahren durch Überhitzungen auf den Anlagemärkten schaffen will", sagte Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung. Allerdings erwarte man, dass vor Eingriffen in den Markt mit Kredit- und Immobilienwirtschaft gesprochen werde.
Bedenken, dass das Regelwerk einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in die individuelle Vertragsfreiheit bedeuten könne, teilt die Münchner Rechtsanwältin Daniela Bergdolt nicht. Sie gehört dem Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Bank und Kapitalmarktrecht des Deutschen Anwaltvereins an. "Wir haben den Artikel 14,2 des Grundgesetzes", sagt Bergdolt. "Der besagt, dass Eigentum zum Wohle der Allgemeinheit gebraucht werden muss. Dazu kann der Gesetzgeber Regeln erlassen. Wir kennen das ja aus anderen Bereichen, etwa dem Mietrecht." Noch sei es aber zu früh, hier Stellung zu nehmen. Zuerst müsse gesetzlich geklärt sein, wie weit die Eingriffe reichten und welche Daten für die Entscheidung über ihren Einsatz herangezogen würden. Bergdolt: "Generell gilt, was wir Juristen immer sagen: Es kommt darauf an."