Wohnungsmarkt München Entspannung nicht in Sicht

Der Wohnungsmarktbericht der Stadt klingt düster: Die Mieten steigen weiter, die Immobilienpreise sogar noch schneller. Und nicht einmal eine kleine Entspannung ist in Sicht - anders als in den letzten 30 Jahren.

Von Katja Riedel

Die Mietpreise in München steigen weiter - aber immerhin langsamer als die Preise für Eigentumswohnungen. Das ist die gute Nachricht in einer ganzen Serie betrüblicher Erkenntnisse, die der neue Bericht des Planungsreferates zur Wohnungssituation in München bereit hält. Den Bericht geben die Planer der Stadt seit zwei Jahrzehnten im Turnus von zwei Jahren heraus. In der kommenden Woche wird Stadtbaurätin Elisabeth Merk die neuesten Hiobsbotschaften den Stadträten verkünden.

Weil die Mieten in den Jahren 2010 und 2011 stärker gestiegen seien als die Preise im Allgemeinen, nämlich um durchschnittlich drei Prozent, würden die Mieten in München nicht nur gefühlt, sondern auch tatsächlich immer teurer, erklärt Christian Piesch, Bereichsleiter in der Stadtentwicklungsplanung und verantwortlich für die Analyse. 30.000 Neu-Münchner sind demnach 2011 und 2012 pro Jahr mehr hinzugekommen, als München verlassen haben oder gestorben sind. Dass zugleich 2012 zwar beachtliche, aber nicht ausreichende 6500 Wohnungen neu gebaut worden seien, führe zu der schwierigen Lage. "Bis 2030 gehen wir von weiteren 15 Prozent Bevölkerungswachstum aus", sagt Piesch.

Erhöht hat sich in München zuletzt auch die Quote derer, die Eigentum selbst bewohnen: Das tut nämlich inzwischen statt einem Fünftel ein knappes Viertel der Münchner, ein für eine Großstadt durchaus beachtlicher Wert. Auch deshalb, weil die Analyse nun zeigt, dass mancher Anleger Preise bis zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete für eigenen Wohnraum zahlt.

Wer da zuschlägt, akzeptiert zugleich, dass die Rendite für Mietwohnungen aufgrund der enormen Anschaffungssumme kleiner wird. Das gelte vor allem für Neubauten. Zwar schlagen sich die teuren Immobilienpreise auch jetzt schon auf die Mieten nieder. Der Anlagemarkt nimmt der Studie zufolge die Mieten "in die Zange". Doch noch stiegen die Mieten sanfter als die Immobilienpreise.

Während sich hier insgesamt widerspiegelt, dass in München mehr Gutverdiener leben als anderswo, die sich Eigentumswohnungen überhaupt leisten können, hat die Stadt immer größere Probleme, diejenigen unterzubringen, die die Münchner Preise schlicht nicht zahlen können. Während es um 1980 noch 120.000 Sozialwohnungen gab, sind es inzwischen nurmehr rund 75.000, die Wohnungen städtischer Baugesellschaften eingeschlossen.

Das ist etwa ein Zehntel des derzeitigen Wohnungsbestands. Viele Sozialwohnungen sind zuletzt aus der Bindung gefallen, die Stadt kann dies so schnell nicht kompensieren. Hier bemühe man sich aber, mehr günstigen Wohnraum zu schaffen. Die Zahl derer, die für solche Wohnungen vorgemerkt seien, habe sich zuletzt stark erhöht, sagt Piesch.

Neu ist derzeit laut den Experten des Planungsreferats auch, dass noch nicht einmal eine kleine Entspannung der Wohnungssituation in Sicht ist - anders als in den letzten 30 Jahren, in denen sich die Lage immerhin etwa alle zehn Jahre kurz beruhigte.