Städtebau Das Wunder an der Weser

Büros und Wohnungen mit Hafenflair sind begehrt. Der Leerstand ist niedrig, die Preise sind etwa so hoch wie in der Innenstadt.

(Foto: WFB/Jonas Ginter)

Die Überseestadt Bremen ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Wo früher Hafenbecken waren, ist ein buntes Quartier mit Industriegebäuden, Büros und Wohnungen entstanden.

Von Rainer Müller

Speicher I, Schuppen 1, Schuppen 2 und Schuppen 3. So heißen einige der alten Gebäude, in die neues Leben eingezogen ist. Die vielen Neubauten bekommen Namen wie "Portus", "Waveline" oder "Weserhäuser". Fast unbemerkt von der breiten Öffentlichkeit entsteht in Norddeutschland eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas: die Überseestadt Bremen. Im alten Hafen wächst ein gewaltiger neuer Stadtteil mit einer Mischung aus Wohnungen und Industriebetrieben, Grünanlagen und Büroimmobilien heran. Viele alte Schuppen und Speicher bleiben erhalten und werden umgenutzt. Jetzt beginnt der Umbau des größten Hafengebäudes.

Die Geschwindigkeit, mit der sich der Stadtteil verändert, erschwert es, den Überblick zu behalten. Selbst die Experten von der Wirtschaftsförderung Bremen WFB müssen bei einem Rundgang schon mal passen, wenn sie die Namen aller Projekte nennen sollen, die gerade hochgezogen werden. "Entlang der neuen Weser-Promenade werden sehr viele Wohnprojekte gleichzeitig umgesetzt", erklärt WFB-Geschäftsführer Andreas Heyer. "Wo haben sie schon so viele Entwicklungsmöglichkeiten am Wasser? Selbst in zweiter Reihe hat man hier noch Wasserbezug."

Die Dimension des Projekts ist groß, die Prominenz vergleichsweise gering

Die Kennzahlen sind in der Tat beeindruckend: Knapp 300 Hektar groß ist die Überseestadt - und damit fast ein Viertel größer als die wesentlich bekanntere Hafencity in Hamburg. Etwa 700 Menschen wohnen heute schon in der Überseestadt, 850 Unternehmen mit 14 500 Beschäftigten sitzen hier. 2025 soll der Umbau des alten Bremer Hafens beendet sein, 6000 Menschen werden dann hier wohnen und 17 000 hier arbeiten. Zu den 350 Millionen Euro öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur kommt eine Milliarde Euro an privaten. Die Dimension des Projekts ist groß, die Prominenz vergleichsweise gering - das mag auch daran liegen, dass anfangs vorwiegend lokale Unternehmen aktiv waren.

Begonnen hatte das Projekt der Superlative 1998 mit der Zuschüttung des größten Hafenbeckens, des namensgebenden Überseehafens. Der Strukturwandel hatte auch den Bremer Hafen erwischt. Gleichzeitig sollte der Großmarkt von einem Gewerbegebiet am Flughafen verlagert werden, um dort Entwicklungsmöglichkeiten zu schaffen. Also siedelte der Großmarkt auf den zugeschütteten Überseehafen um. Es war das Signal, dass es unter veränderten Vorzeichen weitergeht im Hafen. 2000 wurde das Konzept zur Revitalisierung des Areals beschlossen und die Wirtschaftsförderungsgesellschaft mit dieser Aufgabe betraut.

"Die Idee war: Industrie und Gewerbe sollten bleiben, Wohnen und Freizeit neu dazukommen", erklärt WFB-Geschäftsführer Heyer. Eine bunte Mischung mit echtem Hafenflair wächst heran. Heyer spricht vom "Bremer Modell", das es durch frühzeitige Abstimmung mit der Hafenwirtschaft ermöglicht, Funktionen zu mischen, die sonst durch Interessenkonflikte und Baurecht ausgeschlossen sind. "Hinzu kam die strategische Entscheidung, historische Gebäude nach Möglichkeit stehen zu lassen", sagt Heyer. So produziert die alte Rolandmühle hier immer noch ihr Mehl, und in den verbliebenen Hafenbecken legen weiterhin Schiffe mit Getreide oder Fischmehl an.

Erster Investor war ein Bremer Projektentwickler, die Dr.-Hübotter-Gruppe. Sie kaufte den denkmalgeschützten und 400 Meter langen Speicher XI im Norden des Gebietes und baute ihn um. 2003 zog die Hochschule für Künste mit circa tausend Studenten und Lehrenden in den alten Baumwollspeicher. Später zogen auch das Hafenmuseum ein, das Bremer Zentrum für Baukultur, Architekten und Gastronomie. Das nahe gelegene Alte Zollamt wird heute von Agenturen, Filmproduzenten und anderen Kreativen genutzt, die Energieleitzentrale wurde zur Multifunktionshalle für Konzerte und andere Veranstaltungen umgebaut.

"Kreative Branchen waren die Pioniere bei der Entwicklung der Überseestadt", erklärt Jens Lütjen, Geschäftsführer des Bremer Immobilienunternehmens Robert C. Spies Gewerbe und Investment. "Mittlerweile ist die Überseestadt aber auch längst für konservative Branchen interessant." Unternehmensberater haben heute ebenso hier ihren Sitz wie Energieunternehmen oder Anwaltskanzleien. Neben Bremer und norddeutschen Investoren sind längst auch nationale und internationale Investmentgruppen am Standort aktiv, bekannte Architekten bauen Landmarken. Gerade im sogenannten Weser-Quartier, am östlichen Eingang zur Überseestadt, ist ein moderner Standort für Büros und Freizeit entstanden.

Der Büroleerstand liegt bei null. "Es vermietet sich hier alles wie von allein", sagt ein Experte

Unübersehbar steht hier der 82 Meter hohe Weser Tower von Stararchitekt Helmut Jahn. Der Oldenburger Energieversorger EWE hat dort mehrere Tochterunternehmen einquartiert. Errichtet wurde die Immobilie durch den lokalen Projektentwickler H. Siedentopf. Gleich neben dem Weser Tower hat H. Siedentopf ein von Steigenberger genutztes Hotel, ein Varieté-Theater von GOP und noch zwei Immobilien zur Büronutzung und Gastronomie errichtet. Weitere Bürogebäude sind derzeit in Planung. Den Weser Tower hat Siedentopf mittlerweile an Union Investment verkauft. Neben der EWE AG sind auch Firmen wie der Bremer Windparkentwickler WPD mit 300 Mitarbeitern ins Weser-Quartier gezogen. Etwas weiter weg errichtete Siemens ein Schulungszentrum für seine Tochter Windpower. Die europäische Servicezentrale hat Siemens hingegen vor drei Jahren von Bremen nach Hamburg verlagert. Es ist eine von wenigen Standortschließungen in der Überseestadt.

Der Büroleerstand liegt nahezu bei null. "Hier wurde stets mit Augenmaß investiert", erklärt Wirtschaftsförderer Andreas Heyer. 20 000 bis 30 000 Quadratmeter Bürofläche würden jedes Jahr neu geschaffen und vom Markt angenommen. "Es hat eben auch Vorteile, dass hier viele regional verwurzelte Unternehmen aktiv sind", sagt auch Reiner Schümer, Geschäftsführer der Dr.-Hübotter-Gruppe. Eine einzige Anzeige habe sein Unternehmen vor Jahren schalten müssen, um ein leer stehendes Büro zu vermieten. "Sonst vermietet sich hier alles wie von alleine", sagt Schümer, dessen Unternehmen allerdings vorwiegend Flächen in sanierten Bestandsgebäuden wie dem Speicher XI vermietet - zu Preisen von 6,50 Euro je Quadratmeter.

Die Preise für Neubauten unterscheiden sich kaum von der nur zwei Kilometer entfernten Bremer Innenstadt. "In der Altstadt kosten Büros in Spitzenlage bis zu 14,50 Euro je Quadratmeter - das zahlen sie für herausragende Architektur in der Spitze auch in der Überseestadt", sagt Immobilienberater Jens Lütjen. Es gibt allerdings sehr wenige solcher Flächen im Zentrum. "Der Überseestadt kommt eine ganz wesentliche Ventilfunktion zu." Ähnlich sieht es bei Wohnimmobilien aus, wo die Bandbreite bei Mieten von 10,50 Euro bis 13,50 Euro reicht und bei Eigentumswohnungen von 3300 bis 4500 Euro je Quadratmeter. Wie überall in Bremen muss aber auch in der Überseestadt ein Viertel der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden, zu festgesetzten Mieten von 6,50 Euro.

"Das Thema Wohnen ist den vergangenen vier, fünf Jahren viel wichtiger geworden - in Bremen generell, aber speziell auch in der Überseestadt", sagt Heyer von der Wirtschaftsförderung. Neben Bremer Akteuren wie der Gewoba oder dem Unternehmen Justus Grosse, das einen großen Teil der Wohnungen am Weserufer errichtet, mischen jetzt auch Investoren wie Industria Wohnen aus Frankfurt mit. Auf einer Strecke von gut einem Kilometer sind in erster Wasserlinie zahlreiche Mehrfamilienhäuser errichtet worden oder gerade im Bau. "Die Flächen verknappen sich. In drei bis vier Jahren werden vermutlich keine neuen wohnungswirtschaftlichen Projekte mehr angeboten werden können", prognostiziert Lütjen.

Größtes Einzelprojekt in den nächsten Jahren ist der für eine Mischnutzung vorgesehene Schuppen 3 am Europahafen. Das 400 Meter lange Gebäude soll teilweise umgebaut, zum größeren Teil aber abgerissen und neu aufgebaut werden. Integriert wird ein Hochhaus mit 13 Geschossen. Auf 65 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche entstehen hier im Zentrum des Überseequartiers 450 Wohnungen sowie Flächen für Dienstleister, Einzelhandel und Gastronomie. Baubeginn soll Ende nächsten Jahres sein. Mit der Fertigstellung Anfang 2019 wird dann auch der Umbau der gesamten Waterfront beendet sein und die Überseestadt ein neues Gesicht haben.