Jetzt im Herbst ist die Wohnungsnot besonders schlimm. Ein bezahlbares Zimmer in München? Ein erschwingliches Apartment in Frankfurt oder Köln? Fehlanzeige. Wo immer Tausende junge Menschen zum Wintersemester ein Studium beginnen, in die Ausbildung starten, in einen neuen Job, ist der Markt leergefegt. Eine Lösung könnte sein, dass Mieter mit ausreichend Platz in großen Wohnungen untervermieten, doch viele trauen sich das nicht. Aber das sei rechtlich betrachtet gar nicht so schwierig, wie viele befürchten, betont Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin.
Paradoxe Wohnwelt
Neben den Studierenden suchen auch die vielen Jobwechsler, Fernpendler und Senioren günstige Bleiben. "Daher ist der Preisdruck in diesem Segment besonders hoch", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Zugleich steht viel Wohnraum leer, vor allem in Rentnerhaushalten. Viele Senioren leben allein in zu groß gewordenen Wohnungen. Die Kinder sind aus dem Haus, der Partner ist verstorben. Auch andere Mieter haben häufig Platz und könnten ein finanzielles Zubrot brauchen. Doch manchmal fehlt es an Entschlusskraft. "Man muss zum Untervermieten bereit sein", betont Ropertz.
Nur mit Erlaubnis
Wer untervermieten will, sollte in jedem Fall mit dem Vermieter sprechen. Dessen Zustimmung ist immer dann unerlässlich, wenn es um die komplette Wohnung geht. Etwa, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss und in dieser Zeit einen Studenten, Freund oder Kollegen in der Bleibe wohnen lassen will. Der Vermieter hat das Recht, abzulehnen. Das gilt auch dann, wenn jemand ausziehen und die Tochter oder den Sohn einziehen lassen will. Vorsicht: Eine nicht genehmigte Untervermietung kann eine Abmahnung, schlimmstenfalls die Kündigung nach sich ziehen. Und selbst wer die Vermietererlaubnis erhalten hat, kann die Wohnung nicht einfach über Portale wie Airbnb anbieten und etwa zum Oktoberfest damit Geld verdienen. Das kurzzeitige Wohnenlassen von Touristen ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keine Untervermietung (Az. VIII ZR 210/13).
Zimmer-Vermieten
Anders sieht es aus, wenn ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will. Möchte jemand zum Beispiel zu Semesterbeginn einen Studenten aufnehmen und ihm ein, zwei Räume abtreten, ist die Rechtslage ziemlich günstig. Zwar ist es auch hier wichtig, vorher das Einverständnis des Vermieters einzuholen. Aber: "Dieser muss formal zustimmen, er kann in diesem Fall nicht wirklich ablehnen", sagt Ropertz. Denn: Sobald der Mieter ein berechtigtes Interesse am Untervermieten anmeldet, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Eigentümers. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mieter finanzielle Gründe hat, unterzuvermieten, um seine Wohnkosten zu reduzieren, urteilte das Landgericht (LG) Berlin (Az. 65 S 202/17 und 63 S 277/16). Gleiches gilt, wenn jemand nach einer Weile auf die Idee kommt, eine Wohngemeinschaft zu gründen, um mit dem Mitbewohner die finanzielle Belastung zu teilen. Der Vermieter darf sich nicht verweigern mit dem Argument, der Mieter solle stattdessen besser in ein kleineres Apartment ziehen (LG Berlin, Az. 65 S 202/17).
Berechtigtes Interesse
Der Wunsch älterer Menschen, nach Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners nicht mehr allein leben zu wollen, begründet ebenfalls ein berechtigtes Interesse am Untervermieten. Auch wenn der Vermieter wenig begeistert darüber ist, kann er sich nicht wirklich sperren. Früher wohnten schließlich auch mehrere Menschen in der Wohnung. Ein Vermieter kann auch dann nicht einfach "Nein" sagen, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss - und in dieser Zeit lediglich zwei oder drei Zimmer der Wohnung untervermieten möchte. Er spart dadurch schließlich Kosten. Und muss auch nicht seine Möbel für viel Geld einlagern. Verweigert der Eigentümer dennoch die Zustimmung und schaltet auf stur, kann der Mieter unter Umständen sogar Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen verlangen (BGH, Az. VIII ZR 210/13).
Das Recht der Studenten
Wollen Studierende für ein, zwei Semester an eine andere Uni wechseln, dürfen auch sie die jeweils gemietete Wohnung in dieser Zeit untervermieten. Der Eigentümer kann sich nicht total querstellen. Aber: Wichtig ist, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert hält. Auch hier gilt: Teilweise untervermieten ist rechtlich einfacher durchzusetzen als die gesamte Wohnung. Wer Wohnraum teilen will, muss seinem Vermieter konkrete Angaben zum Untermieter machen. Dessen Einkommenssituation geht den Eigentümer aber nichts an. Dieser darf seine Zustimmung auch nicht an Befristungen oder andere Bedingungen knüpfen. Allerdings kann er in Einzelfällen unter Umständen eine Mieterhöhung fordern, gibt Ropertz zu bedenken. Zum Beispiel, wenn durch den "Neuen" in der Wohnung höhere Betriebskosten anfallen. 25 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vierzimmerwohnung hielt etwa das Landgericht Berlin für angemessen (Az. 64 S 104/18).
Besser mit Vertrag
Spricht nichts gegen einen neuen Mitbewohner, wird der bisherige Mieter selbst zum Vermieter. Er sollte daher mit seinem neuen Untermieter einen Mietvertrag abschließen, rät Ropertz. Wer klar hineinschreibt, wie viel Zimmer er abtritt, wie hoch die Miete ist, wie die Mitbenutzung von Küche und Bad aussehen soll, macht alles richtig. Eine Pauschale kann den Untermieteranteil an den Betriebskosten abdecken. Auch der Neue genießt Kündigungsschutz. Will das Zusammenleben einfach nicht klappen, kann der Hauptmieter ihn nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Er muss die gesetzlichen Kündigungsgründe und - fristen einhalten. Alternative: Ohne Angabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist. Am bisherigen Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter ändert sich übrigens nichts - egal, ob die Wohnung komplett oder teilweise untervermietet wird.