Der Vermieter stellt dem Mieter die Wohnung zur Verfügung. Der Mieter ist verpflichtet, jeden Monat pünktlich die Miete zu bezahlen. Kommt er mit dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. So muss die Miete Anfang des Monats, spätestens aber am dritten Werktag, auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs genügt es, den Zahlungsauftrag der Bank bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt zu haben (Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15).
Der Vermieter kann das Mietverhältnis immer dann fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Bleibt er die Miete über einen längeren Zeitraum säumig, müssen zwei volle Monatsmieten fehlen, bevor der Vermieter die Notbremse ziehen und das Mietverhältnis kündigen kann. Der Mietrückstand muss sich auf die Bruttomiete beziehen, betrifft also die Nettomiete plus Betriebskosten. "Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder etwa der noch offene Anspruch auf die Zahlung der Mietkaution bleiben außer Betracht", sagt Kathrin Gerber, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Anders als bei der unpünktlichen Mietzahlung muss der Vermieter den Mieter auch vor der fristlosen Kündigung nicht abmahnen.
Was kann der gekündigte Mieter tun? Er kann die Angelegenheit "heilen". Die ihm zugegangene Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn er die fehlende Miete komplett bezahlt. Dies ist allerdings immer nur ein Mal innerhalb von zwei Jahren möglich. Die Heilung einer fristlosen Kündigung ist nur bei einem Wohnraummietverhältnis möglich, nicht bei Geschäftsräumen.
Der Vermieter kann dem Mieter wegen Zahlungsverzugs aber auch ordentlich kündigen. Eine solche Kündigung kann der Mieter nicht durch Zahlung heilen. "Eine solche Kündigung wird aber nur dann wirksam sein, wenn der Mieter schon vor der fristlosen Kündigung mit der Mietzahlung in Verzug geraten ist", erklärt Rechtsanwältin Gerber. Das Gleiche gelte, wenn der Mieter sich bereits über einen längeren Zeitraum mit der Zahlung von Nebenkosten, die zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmachen, in Verzug befindet (Landgericht Berlin, Urteile vom 17. Januar 2014, 65 S 366/13 und vom 5. März 2014, 65 S 406/13).