Fristlose Kündigung: Wenn die Miete ausbleibt

Mieter, Vermieter, Eigennutzer: In einem Mehrfamilienhaus kommen viele Interessen zusammen. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte daher möglichst viele Informationen einholen. (Foto: Lukas Schulze/dpa)

Wer zwei Monate nicht zahlt, riskiert den sofortigen Rauswurf aus der Wohnung. Dabei spielt es auch keine Rolle, warum jemand im Rückstand ist.

Vermieter sind zeitlich nicht unter Druck, wenn sie einem säumigen Mieter kündigen wollen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Eine katholische Kirchengemeinde hatte eine Dreizimmerwohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Diese blieb zwei Monatsmieten - für Februar und April - schuldig. Im November kündigte die Vermieterin wegen der Mietrückstände fristlos. Der BGH entschied, dass diese Kündigung zulässig und begründet war. Vermieter müssten keine bestimmte Zeitspanne für die fristlose Kündigung einhalten. Das Kündigungsrecht sei deshalb nicht verwirkt. Allein die Tatsache, dass die Mieterin gehofft habe, dass die Kirche aus sozialen und ethischen Gründen nicht mehr kündigen werde, reiche dafür nicht aus (Urteil vom 13. Juli 2016, VIII ZR 296/15).

Ein Urteil, das auf ein gespaltenes Echo stößt. Während der Deutsche Mieterbund bemängelt, dass aus Gründen der Rechtssicherheit eine fristlose Kündigung immer zeitnah zu erfolgen habe, weil andernfalls über dem Mieter lange Zeit ein Damoklesschwert schwebe, sieht der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. darin eine mieterschützende Entscheidung. Begründung: Der Vermieter müsse nicht sofort kündigen, wenn der Mieter nicht bezahlt.

Wann der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen kann, steht im Gesetz: Voraussetzung für die Kündigung ist, dass der Mieter entweder zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät oder über einen längeren Zeitraum zwei komplette Monatsmieten nicht bezahlt. Der Mieter gerät immer automatisch in Verzug, eine Mahnung des Vermieters ist nicht notwendig. Auch auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an.

Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen: Er kann in der Wohnung bleiben, wenn er den kompletten Mietrückstand nach der Kündigung begleicht. Diese "Heilungsmöglichkeit" hat er allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Zudem gilt die Heilungsmöglichkeit nur im Wohnraummietrecht, also nicht, wenn es um einen Vertrag über Geschäftsräume geht.

Die Miete muss spätestens am dritten Werktag eines Monats eingegangen sein

Bei der Berechnung des Mietrückstands darf der Vermieter nur die laufende monatliche Miete einschließlich Nebenkosten berücksichtigen. Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder der noch offene Anspruch auf Zahlung der Mietkaution bleiben außer Betracht. "Vermieter sollten immer schnell kündigen, wenn der Mieter in Rückstand geraten ist und es nicht möglich ist, die Gründe für den Zahlungsverzug mit dem Mieter zu besprechen, weil sich dieser einem Gespräch entzieht", empfiehlt der Münchener Rechtsanwalt Gero Martin aus der Kanzlei Wagensonner Rechtsanwälte. Andernfalls laufe der Vermieter Gefahr, dass sich die Rückstände immer weiter anhäuften.

Bei Mietverhältnissen, die abgeschlossen wurden, nachdem das Mietrechtsänderungsgesetz am 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, kann einem Mieter jetzt auch dann gekündigt werden, wenn er mit der Zahlung von zwei Kautionsraten in Verzug ist. Auch in diesem Fall muss der Vermieter den Mieter nicht zuvor abmahnen. Die Kaution, die höchstens drei Monatsnettomieten betragen darf, kann der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zwei weiteren mit den beiden nächsten Mietzahlungen. Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter aussprechen, wenn der Mieter nur die erste Rate bezahlt und die beiden weiteren offenlässt. Auch hier kann der Mieter die Angelegenheit wieder ins Reine bringen, indem er die ausstehenden Beträge nach der Kündigung begleicht. Die Miete muss - falls nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde - spätestens am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.

Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch zeitgleich eine ordentliche Kündigung aussprechen. Zahlt der Mieter dann die Mietrückstände nach, "heilt" dies zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung. So entschied auch das Landgericht Berlin, dass eine fristgemäße Kündigung auch nach Bezahlung aller offenen Mieten jedenfalls dann nicht treuwidrig ist, wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum mit Betriebskostennachforderungen in Verzug war (Urteile vom 17. Januar 2014, 65 S 366/13 und vom 5. März 2014, 65 S 406/13).

Zieht der Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht aus und hat er die Mieten auch nicht nachgezahlt, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht eine Räumungsklage anstrengen. Der Vermieter, soweit er neben der Räumungsklage eine Klage auf Bezahlung der offenen Mietschulden erhebt, kann dann beantragen, dass der Mieter für die eingeklagten Geldforderungen Sicherheit leistet. Dies geschieht, indem der Mieter das dem Vermieter geschuldete Geld beim Amtsgericht hinterlegt.

"Das Gericht erlässt eine Sicherungsanordnung, wenn die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Sicherungsanordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist", erklärt Rechtsanwalt Martin. In die Interessenabwägung fließt zum Beispiel die Höhe des Zahlungsrückstands mit ein, und ob der Vermieter auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen ist, zum Beispiel weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts, zur Tilgung eines Darlehens oder zur Sicherung seiner Altersversorgung braucht (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 17. September 2013, 2 W 205/13).