Kurz bevor das Widerrufsrecht für fehlerhafte Immobiliendarlehen am 21. Juni erlischt, wollen offenbar unzählige Bauherrn noch ihre Sparchance nutzen und aus teuren Alt-Krediten raus.
Auf Verbraucherportalen wie Stiftung Warentest oder Finanztip ist das Interesse an Beratung noch einmal sprunghaft gestiegen. Auch viele Kanzleien sind ausgelastet und nehmen keine Anfragen mehr an. Andere offerieren nur noch eine kostenlose Schnellprüfung bis 19. oder 20. Juni. Die Verbraucherzentralen blocken schon seit Mitte Mai ab.
Geringes Rechtsrisiko
Spätentschlossenen bietet sich jetzt nur noch die Chance, erst mal ohne Anwalt an der Seite zu widerrufen, um die Frist zu wahren. Allerdings müsse man sich dafür schon informiert haben: "Der Last-Minute-Widerruf bei der Bank ist eine heikle Sache und nur etwas für selbstbewusste Verbraucher, die sich vorher schlaugemacht haben", sagt Christoph Herrmann, Experte bei Stiftung Warentest in Berlin. "Lieber widerrufen als nichts tun", sagt dagegen Timo Gansel, Berliner Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Die Rechtslage für Verbraucher sei eindeutig, das Rechtsrisiko gering. Nach dem fristgerechten Widerruf bleiben dem Kunden noch mehr als drei Jahre Zeit, sich mit Hilfe von spezialisierten Anwälten bis 31.12.2019 mit der Bank zu einigen und Ansprüche durchzusetzen.
Grundsätzlich gilt: Weil fast alle Baufinanzierer zwischen November 2002 und Juni 2010 die Widerrufsbelehrungen millionenfach falsch formulierten, hat das die einmalige Chance eröffnet, den ganzen Kreditvertrag für nichtig zu erklären, auf billigere Zinsen umzuschulden oder sich Geld aus längst abgelösten Verträgen zurückzuholen. Selbst Jahre später noch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens, was gilt es derzeit beim Verhältnis Zins und Tilgung zu beachten und was ist noch mal eine Vorfälligkeitsentschädigung? Tipps für einen durchdachten Finanzierungsplan vor dem Immobilienkauf.
Erhebliche Zinsersparnis
Für Banken wie für Verbraucher geht es oft um hohe Summen: Manche Kunden erreichten mithilfe des Widerrufs schon eine Zinsersparnis von 41 000 Euro oder die Rückzahlung von 65 000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung. Insgesamt geht es um Kredite im Volumen von schätzungsweise rund 1,6 Billionen Euro. Außerdem erhalten Verbraucher von der Bank zusätzlich einen Nutzungsersatz, weil diese mit den Zins- und Tilgungsleistungen bis zum Widerruf wirtschaften konnte. Das hat der Bundesgerichtshof Ende 2015 klargestellt ( BGH, Az. XI ZR 116/15).
Allerdings hat der Bundestag den Widerruf teurer Altverträge begrenzt, daher die Frist. Kreditnehmer, die in den kommenden Tagen noch handeln wollen, können Folgendes tun: In den Darlehensunterlagen prüfen, ob ihr Baukredit zwischen dem 2. November 2002 und 10. Juni 2010 abgeschlossen wurde. In den Verträgen vor 2007 ist die Fehlerwahrscheinlichkeit am größten, hat die Hamburger Verbraucherzentrale bei der Prüfung von mittlerweile fast 50 000 Darlehen herausgefunden. Aber auch in späteren Verträgen finden sich Fehler. Mal ist der Beginn der Widerrufsfrist unklar, wenn es heißt, die Frist beginne "frühestens mit Erhalt dieser Belehrung". Ein andermal wurden Fußnoten ergänzt oder die Klausel nicht optisch prägnant herausgehoben und fett gedruckt wie es der Gesetzgeber im vorgeschriebenen Muster verlangt. Die Folge: Selbst bei kleinsten Fehlern startet die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 355 Absatz 2 vorgegebene Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht. Dann darf auch ein längst abgelöstes Darlehen noch für nichtig erklärt werden. Auch bei Forward Darlehen, die für die Anschlussfinanzierung gegen steigende Zinsen absichern sollten, kann eine falsche Widerrufsklausel zum Joker werden.
Wer die Fehler der Banken selbst erkennt und nur noch eine geringe Restschuld abzuzahlen hat, könne auf eigene Faust handeln und per Einschreiben widerrufen, sagt Verbraucherschützer Herrmann. Gleiches gilt für das Rückfordern von gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen. Ein Anwalt sei dafür nicht notwendig, sagt auch Dirk Scobel, Bankenexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Detaillierte Hilfestellung bei der Fehlersuche und dem Formulieren des Widerrufs bieten unter anderem www.test.de oder www.finanztip.de.
Eine Reihe von Rechtsanwälten bietet noch bis zum letzten Moment eine kostenlose Schnellprüfung inklusive Handlungsempfehlung an, darunter die Kanzlei Gansel in Berlin oder Baum Reister & Collegen in Düsseldorf unter www.kreditrechtsexperten.de. Oder die Anwälte von www.vertragswertcheck.de.
Notfalls genügt auch ein Schreiben an die Bank mit der schlichten Aussage: "Ich widerrufe meinen Vertrag Nummer xy", sagt Timo Gansel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht aus Berlin und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 146/15). "Jeder Widerruf bietet Gelegenheit, mit der Bank zu verhandeln", sagt Gansel. Nur in etwa fünf Prozent der Fälle brauchten Kunden tatsächlich sofort eine neue Finanzierung.
Die Bundesregierung arbeitet an neuen Regeln, um eine Immobilienblase rechtzeitig bekämpfen zu können. Künftig könnte es Mindestquoten für Eigenkapital und Tilgung geben.
In jedem Fall gilt: Der Widerruf muss spätestens bis 21. Juni kurz vor Mitternacht beim Baufinanzierer eingegangen sein, um wirksam zu werden - mit oder ohne Anwalt. "Schnellschüsse" ohne vorherige Prüfung seien jedoch gefährlich, warnt Andrea Heyer, Geschäftsführerin der Verbraucherzentrale Sachsen.
Ein unbegründeter Widerruf könne teuer werden. Ist er jedoch berechtigt, muss die Bank die Anwaltskosten übernehmen. Ist ein Vergleich unmöglich und der Fall landet vor Gericht, wird eine Rechtschutzversicherung wichtig. Ältere Policen decken Streitigkeiten um den Widerruf meist noch ab, neue Versicherungen nicht mehr.
Übrigens: Wer ab 11. Juni 2010 bis 20. März 2016 einen Baukredit abgeschlossen hat, hat nach wie vor ein unbegrenztes Widerrufsrecht. Für Immobiliendarlehen ab 21. März 2016 erlischt das Widerrufsrecht nach einem Jahr und 14 Tagen ab Vertragsschluss.