Die Abgeltungsteuer kommt - doch wer sein Geld ins eigene Haus gesteckt hat, muss sich keine Gedanken machen. Ihn betrifft die neue Steuer nicht. Anders sieht es aus, wenn jemand für die eigenen vier Wände spart oder Anteile an einem Immobilienfonds hält.
Für das eigene Haus sparen
Millionen Menschen haben ihn: den Bausparvertrag. Er ist der Klassiker, wenn jemand für die eigenen vier Wände Geld zurücklegen möchte. "All die Sparer müssen ab 2009 Abgeltungsteuer zahlen", bedauert Ralf Conradi von der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen.
Der Grund: Wer Erspartes auf einem Bausparvertrag hat, bekommt dafür jedes Jahr Zinsen. Und davon zieht der Staat in Zukunft die Abgeltungsteuer ab. "Die neue Abgabe schlägt auf alle Verträge erbarmungslos zu", sagt Conradi. Egal, wann ein Vertrag abgeschlossen worden ist. Sogar eine Ausnahme im Einkommensteuergesetz wurde abgeschafft: So waren Bausparverträge, auf denen Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulagen eingezahlt wurden, bisher von Zinsabschlägen befreit. Der Passus wurde gestrichen.
Bausparer sollten sich also um einen Freistellungsauftrag kümmern. Der Freibetrag liegt bei 801 Euro für Singles und 1602 Euro für zusammenveranlagte Ehepaare. Einen Vorteil hätten Bausparverträge immerhin, merkt Conradi an. "Es gibt eher niedrige Guthabenzinsen. Das klingt erst einmal negativ. Dafür fallen aber weniger Steuern an", ergänzt er und betont: "Gleichzeitig sichert man sich den Anspruch auf ein Darlehen mit niedrigem Zins."
Das eigene Haus verkaufen
Die eigenen vier Wände - davon träumen in Deutschland viele, aber nur wenige trauen sich zu bauen oder zu kaufen. Dabei haben Immobilienbesitzer einen Vorteil: Über die Abgeltungsteuer müssen sie sich keine Gedanken machen. "Verkauft jemand sein Haus, fallen auf den Gewinn keine Steuern an", erklärt Heiko Wunderlich von der Anwaltskanzlei Peters, Schönberger und Partner. Voraussetzung: Man muss in der Immobilie seit dem Kauf oder dem Bau ohne Unterbrechung selbst gewohnt haben, oder aber im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Ansonsten geht der Steuervorteil verloren. Dann kommt der persönliche Steuersatz zum Zuge, der unter Umständen deutlich höher ist als die Abgeltungsteuer mit 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Eine Immobilie vermieten
Schafft sich jemand eine Immobilie an und lässt andere darin wohnen, will der Staat in der Regel mitverdienen. Erste Einnahmequelle: die Miete. Die muss mit dem persönlichen Satz versteuert werden. Die Abgeltungsteuer hat hier nichts zu suchen, denn es handelt sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Zweite Einnahmequelle: die Gewinne beim Verkauf. Eigentümer, die eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, sollten sich Zeit lassen. Nach zehn Jahren können sie Gewinne steuerfrei einheimsen. Anders sieht es aus, wenn die Spekulationsfrist unterschritten wird. Als Beispiel: Jemand kauft eine Wohnung, vermietet sie, verkauft nach drei Jahren mit Gewinn. Das Plus muss mit dem persönlichen Satz versteuert werden. Im Extremfall sind das 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wird die Immobilie nach drei Jahren dagegen zum Verlustbringer, hat der Verkäufer die Möglichkeit, das Minus mit Gewinnen aus anderen privaten Geschäften - etwa einem weiteren Immobilienverkauf - zu verrechnen.
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Woran viele nicht denken: Wer eine Wohnung besitzt, gehört in der Regel einer Wohneigentümer-Gemeinschaft an. Gemeinsam kümmert man sich um das Haus, Garten und ähnliches. Dafür müssen Rücklagen gebildet werden. Und für das zurückgelegte Geld gibt es Zinsen. "Die unterliegen natürlich der Abgeltungsteuer", sagt Wunderlich. "Die Bank zieht das automatisch ab", erklärt er. Wer das nicht will, muss einen Freistellungsauftrag einreichen.
Anteile an Immobilienfonds kaufen
Immobilienfonds sind bei den Deutschen äußerst beliebt. Anleger sollten wissen, dass es zwei Fondsarten gibt: die geschlossenen und die offenen Immobilienfonds. In beiden Fällen kaufen Fondsmanager Gebäude und Grundstücke und verwalten diese. Die Anteile an einem offenen Immobilienfonds kann man theoretisch jederzeit an die Gesellschaft zurückgeben. Das ist bei einem geschlossenen Fonds nicht möglich. Dort investieren Anleger ihr Kapital für mehrere Jahre.
Der Vorteil: "Wer seine Anteile an einem geschlossenen Fonds zehn Jahre gehalten hat, muss beim Verkauf die Gewinne nicht versteuern", erklärt Wunderlich. Es gelten dieselben Regeln wie bei vermieteten Immobilien. Solch ein Fonds bildet auch Rücklagen. Fließen dafür Zinsen, fällt Abgeltungsteuer an. Aufpassen müssen Sparer, wenn die Bank, die sich um diese Fondsgeschäfte kümmert, im Ausland sitzt. "Die Finanzinstitute unterliegen nicht den deutschen Steuerregeln. Sie sind nicht verpflichtet, Abgeltungsteuer abzuführen", erklärt Andreas Luecke, Partner und Steuerexperte bei Ernst & Young. Das müsse der Anleger selbst tun, indem er die Zinsen in der Steuererklärung angibt.
Bei den offenen Immobilienfonds greift die neue Abgeltungsteuer - zum Beispiel bei Kursgewinnen. "Alle offene Fonds sind Investmentfonds", erklärt der Steuerexperte Andreas Luecke. "Das heißt, sie unterliegen demselben Gesetz wie Aktienfonds und werden auch gleich besteuert." Auch auf laufende Erträge - also Mieteinkünfte - müsse die Abgeltungsteuer gezahlt werden. Wer einen hohen Steuersatz hat, kann davon unter Umständen aber sogar profitieren.