Wegen zu hoher Grundstückspreise Neue Chance für Genossenschaften

Mit einer geänderten Ausschreibung will die Stadt möglichst viel günstigen Wohnraum im Neubaugebiet Freiham schaffen

Von Heiner Effern

Die SPD startet einen neuen Anlauf, im gerade entstehenden Stadtviertel Freiham im Münchner Westen günstige Genossenschaftswohnungen zu ermöglichen. Die dafür bereits reservierten Flächen sollen unter anderen Voraussetzungen noch einmal ausgeschrieben werden. Beim ersten Versuch hatte sich kein einziger Interessent gemeldet, weil die schon gedeckelten Grundstückspreise immer noch zu hoch waren. Nun will die SPD den vorgeschriebenen Mix geförderter und preisgebundener Wohnungen so verändern, dass die Flächen für Genossenschaften erschwinglich werden.

Die Stadt reserviert in großen Entwicklungsgebieten 20 bis 40 Prozent für Baugenossenschaften, um die Explosion der Mieten wenigstens zu dämpfen. Der Verkaufspreis der kommunalen Grundstücke wird nach einem komplexen System festgelegt. Entscheidend dabei ist, welche Wohnungen auf dem Areal wie gefördert werden. In Freiham sollten auf den Genossenschaftsflächen ein Viertel aller Wohnungen einkommensorientiert bezuschusst werden. Ein Drittel sollte nach dem München Modell vergeben werden, das sich an mittlere Einkommensgruppen wendet. Der größte Teil wurde dem Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) zugeordnet. Dieser bremst zum Beispiel Mietsteigerungen und verhindert die Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Doch der KMB ist kein Fördermodell, seine strikten Bindungen sollen nur die Grundstückspreise im Zaum halten. Doch diese sind längst durchgegangen: Der maßgebliche Verkehrswert steigt so rasant, dass sich Genossenschaften Flächen nicht mehr leisten können, auf denen annähernd die Hälfte der Wohnungen nach diesem Modell vergeben werden muss. Deshalb will die SPD das Verhältnis nun ändern: In der neuen Ausschreibung für Freiham soll der Anteil der KMB-Wohnungen von 42,5 Prozent auf ein Viertel sinken. Die Differenz wird dem München Modell zugeschlagen, nach dem dann die Hälfte aller Wohnungen vergeben werden sollen.

Die Grundstückspreise sollen für Genossenschaften auf diese Weise wieder attraktiv werden. Sie bewegten sich im ersten Versuch zwischen 2,9 Millionen Euro (Fläche für 36 Einheiten) und 13,6 Millionen Euro (Fläche für 147 Einheiten). Wie viel der neue Mix dabei bewirken könnte, kann das Planungsreferat noch nicht angeben.

Die SPD drückt nun aufs Tempo, um in Freiham keine Bauverzögerungen zu verursachen. "Der Stadtrat soll noch vor der Sommerpause eine neue Ausschreibung für die betreffenden Grundstücke auf den Weg bringen", sagte Fraktions-Vize Christian Müller. Die Unterstützung seines Oberbürgermeisters Dieter Reiter (SPD) hat er: "Es muss gelingen, auch in Freiham Grundstücke an Genossenschaften zu angemessenen Preisen zu vergeben - und das so schnell wie möglich." Die SPD will ihren Vorstoß deshalb noch im Juli im Stadtrat zur Abstimmung stellen.

CSU und Grüne zeigen sich gesprächsbereit. "Wir teilen das Ziel, dass Genossenschaften in Freiham bauen können. Und das möglichst schnell", sagte CSU-Stadtrat Johann Sauerer. "Wir dürfen dort nicht in Verzug kommen." Auch die Grünen halten die Initiative für "begrüßenswert", sagte Stadträtin Gülseren Demirel. Die Preise selbst der für sie reservierten Flächen lägen derzeit über den Möglichkeiten der Genossenschaften. "Wir wollen, dass diese wieder Zugriff darauf bekommen können." Dass dies über ein kompliziertes Rechenmodell bewerkstelligt und nicht einfach über einen niedrigen Verkaufspreis der Stadt erreicht wird, hat rechtliche Gründe: Eine Kommune dürfe ihre Flächen nicht einfach unter Wert verkaufen, hat OB Reiter schon Ende Juni erklärt.

Die SPD will es aber nicht bei einer Soforthilfe für Freiham belassen, sondern das Problem prinzipiell lösen. Deshalb will sie den konzeptionellen Mietwohnungsbau bis Jahresende reformieren. Dieser wurde erst 2014 in München eingeführt, um die Preise und die Mieten zu dämpfen. Doch all die strikten Bindungen, die Bauherren dabei auf sich nehmen müssen, bremsten den Anstieg der Grundstückspreise nicht einmal vier Jahre. Die SPD will deshalb an diesen Schrauben noch einmal drehen und versuchen, einen "festen Grundstückspreis im Bauprogramm KMB" zu fixieren. "Vor allem muss der Bodenpreis vom spekulativen Grundstücksmarkt entkoppelt werden. Nur so kann die Stadt ihrer Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten anzubieten, weiterhin nachkommen", sagte Planungssprecherin Heide Rieke.