Kaufpreise und Mieten im Landkreis: Spitzenreiter Olching

Im Osten sind Wohnungen und Häuser einer Untersuchung des Immobilienverbands zufolge am teuersten. Die Nachfrage übersteigt in der gesamten Münchner Region das Angebot

Drei S-Bahnlinien und ein hoher Freizeitwert, dichter und weniger dicht bewohnte Orte - das alles hat seinen Preis. Welchen, das belegt ein aktuelles Gutachten des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) für den Landkreis Fürstenfeldbruck. Miet- und Kaufpreise von Immobilien haben fast Münchner Niveau, auch weil die Nachfrage nicht befriedigt werden kann. Die Preise in den Großen Kreisstädten Fürstenfeldbruck und Germering sind aber nicht exorbitant gestiegen. Im Vergleich der großen Kommunen untereinander zeigt sich, dass die Immobilien in Olching am teuersten sind.

Dass im Landkreis bis 2037 die Bevölkerung um 10,7 Prozent ansteigen soll, ist eine statistische Annahme. Dass bis dahin auch das große Militärgelände in Fürstenfeldbruck durch Konversion zu einem neuen Stadtviertel mit vielen Wohnungen und reichlich Gewerbestandorten werden kann, ist wahrscheinlich. Ob sich allerdings das Jahr 2023 als Datum für die Schließung der Kaserne und damit der Beginn der zivilen Nutzung halten lässt, ist durchaus fraglich. Denn Mitte 2023 soll bislang nur die Offizierschule der Luftwaffe umziehen. Im fränkischen Roth, wo derzeit der neue Luftwaffen-Campus gebaut wird, geht man zumindest davon aus.

Bis es so weit ist, dürfte der Druck auf dem Wohnimmobilienmarkt in Fürstenfeldbruck weiter zunehmen, heißt es in dem IVD-Marktbericht. Es fehlten Angebote, es werde zu wenig gebaut. Die aktuelle Situation auf dem Mietwohnungsmarkt wird als "angespannt" bezeichnet. Die Nachfrage übersteige auch dabei das Angebot. Die Vermarktungszeiten seien bei Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen "extrem kurz". Oft sei keine Ausschreibung notwendig, die Objekte würden unter der Hand vermittelt. Neu gebaute Doppelhaushälften mit "gutem Wohnwert" wurden in Fürstenfeldbruck im Frühjahr für 820 000 Euro verkauft. Ein Jahr zuvor waren es noch 729 000 Euro gewesen. Für neue Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert werden pro Quadratmeter durchschnittlich 6150 Euro genommen, im Frühjahr 2019 waren es 5740 Euro. Wer eine Doppelhaushälfte mieten möchte, bezahlt bis zu 1780 Euro monatlich, bei neueren Mietwohnungen beträgt die Quadratmetermiete im Schnitt zwischen 10,6 bis 13, 90 Euro.

In Germering dürften in nächster Zeit zwei Themen den Immobilienmarkt bestimmen. Zum einen der geplante Neubau des Postverteilzentrums, zum anderen das Baugebiet Kreuzlinger Feld. Um die 1500 Menschen sollen dort einmal wohnen können. Und mit dem Verteilzentrum könnten geschätzte 1300 Arbeitsplätze dazukommen. Mietpreise und die Kosten für Wohnimmobilien sind geringfügig höher als in Fürstenfeldbruck.

In Gröbenzell ist abzulesen, wie sich die Lage in einer Gartenstadt auf die Preise auswirkt. Eine neue Doppelhaushälfte ging in diesem Frühjahr für 933 000 Euro über den Tisch, bei Mietobjekten in dieser Kategorie wurden zwar bis zu 2300 Euro Monatsmiete bezahlt, aber immerhin 40 Euro im Schnitt weniger als 2018 zur gleichen Zeit. Für Eigentumswohnungen mit mittlerem bis sehr gutem Wohnwert mussten Käufer zwischen 4900 und 6100 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Für den Quadratmeter unbebauten Grund sind in Gröbenzell im Schnitt bis zu 1450 Euro fällig.

Der Nachbarort Olching, an derselben Bahnlinie wie Gröbenzell gelegen, aber mit viel mehr Entwicklungspotenzial, macht vor, was Immobilienkäufer wie Mieter hinblättern müssen. In der Stadt mit seinen teils schon ländlichen Stadtteilen sind zwischen 2018 und 2019 weder Grundstücke für den Geschosswohnungsbau verkauft worden, noch gibt es offenbar Reihenhäuser im Angebot und schon gar keine Doppelhaushälften. Der Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung liegt bei maximal 6800 Euro, um 100 Euro höher als im Frühjahr 2018, aber auf demselben Niveau wie im Herbst 2018. Auch die Mieten stagnieren für neuere Wohnungen bei 16,40 je Quadratmeter.

Wer ein Reihenmittelhaus mieten will, zahlt dafür je nach Wohnwert zwischen 1350 und 1750 Euro. Auch in diesem Segment blieben die Preise fast gleich. Teurer sind solche Mietobjekte dagegen in Eichenau, sie liegen bei einer Monatsmiete von 1550 bis 1900 Euro.

Auch in Eichenau übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot recht deutlich, und statt Neubauten zu errichten wird nachverdichtet. Große Grundstücke aus der Siedlungszeit im vorigen Jahrhundert, auf denen nur ein Haus stand, werden unter Ausschöpfung der Baugesetze bis an die Ränder zugebaut. Um zu zeigen, wie attraktiv Wohnlagen wie Eichenau sind, stellt der IVD-Marktbericht das Neubauprojekt zwischen Nibler- und Wiesenstraße vor. In Nebenwohnungen in dem mehrgeschossigen Bau seien Büroräume und Arztpraxen auf einer Fläche von 1200 Quadratmetern vorgesehen, außerdem sei ein großer Vollsortimenter geplant - dies wäre der fünfte Supermarkt oder Discounter an der Hauptstraße.