Suche nach Alternativen Vor dem Aus

Der Mietvertrag für das Ebersberger Haus, in dem die Diakonie bislang Obdachlose betreut, kann aus rechtlichen Gründen nicht verlängert werden

Von Johanna Feckl, Ebersberg

In wenigen Wochen ist definitiv Schluss. Spätestens am 18. März müssen die 14 Bewohner, die bislang in der Eberhardstraße 39 in Ebersberg untergebracht sind, ausziehen. Noch betreibt die Diakonie Rosenheim dort eine Unterkunft für Obdachlose, die das Bundesministerium für Arbeit und Soziales bis Ende vergangenen Jahres gefördert hat. Jetzt steht das Projekt vor dem Aus: Es findet kein neues Zuhause, der befristete Mietvertrag mit einer Stiftung der Stadt München konnte nicht verlängert werden. Das habe rechtliche Gründe, wie die zuständige Pressestelle des Sozialreferats in München erklärt.

Um den Zusammenhang zu verstehen, muss man einen Blick auf die Eigentumsgeschichte von Haus und Grundstück werfen: Beides stamme aus einem Nachlass, der an die Stadt München gestiftet wurde, wie Pressesprecher Frank Boos sagt. "Wir haben den Auftrag, im Sinne des Stifters das Vermögen zu mehren und dem Stiftungszweck zu Gute kommen zu lassen." Gebündelt wird dieser Auftrag in der Arbeit der Stiftungsverwaltung München. 178 Stiftungen mit einer sozialen Zweckausrichtung und zwei mit einer medizinischen - insgesamt also 180 - sind nach Angaben der Pressestelle derzeit in der Stiftungsverwaltung München integriert.

Der Mietvertrag mit der Diakonie war von Beginn an auf drei Jahre befristet, die Obdachlosenunterkunft wurde von Seiten der Stiftungsverwaltung als "Zwischennutzung" eingestuft. Hedwig Thomalla von der Pressestelle des Sozialreferats erklärt die Gründe: Grundstück und Gebäude seien gekoppelt an eine Stiftung, deren Zweck es ist, Geld für bedürftige Bewohner von städtischen Altenheimen in München zu erwirtschaften. Die Stiftungsverwaltung sei rechtlich dazu verpflichtet, diesen Zweck zu erfüllen. Aber: "Mit dem Bestandsgebäude wird derzeit nur ein geringer Teil des vorhandenen Baurechts genutzt; das Gebäude ist aus diesem Blickwinkel als Abrisshaus einzustufen", sagt Thomalla. Übersetzt bedeutet das, dass die Erträge aus dem Mietverhältnis mit der Diakonie im Vergleich zu dem, was durch eine andere Nutzung möglich wäre, zu gering sind.

Das Haus in der Ebersberger Eberhardstraße wird noch bis Ende März von der Diakonie angemietet und als Obdachlosenunterkunft genutzt. Danach wird es wahrscheinlich abgerissen, zumindest aber baulich erweitert.

(Foto: Peter Hinz-Rosin)

Mehr Geld erwirtschaften könne die Stiftungsverwaltung mit der Vergabe des Erbbaurechts für das Grundstück. Laut Thomalla wird einzig dadurch "den Vorgaben zur ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung nachgekommen". Im Dezember hat die Stiftungsverwaltung deshalb das Erbbaurecht für das Grundstück mitsamt Haus beschlossen. Derzeit warte man auf den Vollzug des Beschlusses, wie es heißt. Keine Auskunft gibt es darüber, an wen diese spezielle Form des Baurechts vergeben wurde und welche Art der Nutzung der Erbbauberechtigte plant. "Das berührt die Interessen unseres Vertragspartners, deshalb können wir keine Auskunft geben", sagt Pressesprecher Frank Boos.

Auch die Diakonie weiß nichts über den Erbbauberechtigten, ebenso wenig wie die Stadt Ebersberg. Sofern auf dem Gelände baulich etwas verändert werden würde, müsste beim Technischen Ausschuss des Stadtrates ein Antrag eingehen. Bislang sei das nicht geschehen, sagt Hauptamtsleiter der Stadt Erik Ipsen. Dass der Erbbauberechtigte plant, irgendwann das alte Gebäude abzureisen und neu zu bauen oder aber zumindest an das bestehende Haus anzubauen, ist jedoch trotzdem sicher. Das bestätigt die Pressestelle in München.

Die Diakonie möchte indes im Kreis weiterhin eine Obdachlosenunterkunft anbieten. Das betont Klaus Voss, Geschäftsstellenleiter der Diakonie in Oberbayern, vehement. Dazu werden aber passende neue Räumlichkeiten benötigt, in der zehn bis zwölf Menschen untergebracht werden können. Bereits im September vergangenen Jahres habe die Diakonie bei allen Gemeinden im Landkreis angefragt, ob in den Kommunen ein Gebäude für das Projekt zur Verfügung stünde. Laut Voss gab es bis heute keine Rückmeldung.

Das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) des Bürgerlichen Grundgesetzes (BGB) geregelt und bezeichnet eine spezielle Art des Baurechts. Es beinhaltet folgendes: Besitzt jemand ein Erbbaurecht, dann hat derjenige das Recht, ein eigenes Haus auf einem fremden Grundstück zu bauen. Also: Man ist zwar Häuslebauer und Häuslebesitzer, aber eben nicht der Besitzer des dazugehörigen Grundstücks.

Der Erbbauberechtigte zahlt dem Eigentümer in der Regel einen sogenannten Erbbauzins dafür, dass ihm das Grundstück zur Verfügung gestellt wird. Der Erbbauzins ist eine wiederkehrende Geldleistung, ähnlich also einer Miete für eine Wohnung, die ein Mieter monatlich an den Vermieter des entsprechenden Wohnraums zahlt. Die Höhe des Erbbauzinses wird zu Beginn der Laufzeit, also der Dauer des Erbbaurechts, festgesetzt. Üblicherweise sind das zwischen vier und fünf Prozent des Grundstückswertes.

Der Eigentümer des Grundstücks kann bestimmen, für welchen Zeitraum er das Erbbaurecht an den Erbbauberechtigten vergibt - eine gesetzliche Regelung gibt es hier nicht. Theoretisch wäre damit auch ein unbefristetes Erbbaurecht möglich. In der Praxis liegt die Laufzeit aber meistens zwischen 30 und 100 Jahren, in der Regel wird eine Dauer von 99 Jahren vereinbart.

Bei hohen Grundstückspreisen ist ein Erbbaurecht vor allem für Menschen mit kleinerem Einkommen eine Möglichkeit, ein eigenes Haus zu bauen. Aber: Sämtliche Gebäude, die der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück baut, gehen nach Ende der Laufzeit in den Besitz des Grundstückseigentümers über - sie gelten als Bestandteil des Grundstücks. Erbbaurechte vergeben meistens Kirchen, Stiftungen, Kommunen oder Industrieunternehmen.FEJO

Voss sieht hier die Verantwortung bei den Gemeinden. "Der Mietraum ist ja in den Kommunen, das heißt, die sind viel näher dran als wir." Es sei nicht Aufgabe der Diakonie, sich um Grundstücke zu kümmern. "Wir sind keine Immobilienmakler! Unser Job ist die Betreuungsleistung."

Für die Unterbringung von Wohnungslosen sind die jeweiligen Kommunen zuständig. Gibt es keine Notunterkunft für Obdachlose, werden meistens Pensionen angemietet - und das ist teuer. In Markt Schwaben etwa gibt es keine solche Unterkunft. Clarissa Pohl, kommissarische Leiterin des Ordnungsamtes, hat die Hoffnung aber noch nicht aufgegeben, für die drei Bewohner aus Markt Schwaben, die derzeit im Diakonie-Haus in Ebersberg leben, doch noch eine andere Lösung zu finden.

Wer hingegen eine eigene Notunterbringung für Obdachlose hat, ist Kirchseeon. Dorthin werden auch die drei Bewohner ziehen, für die der Markt zuständig ist, wie Sabine Koepp vom Ordnungsamt in Kirchseeon sagt. Zwei der fünf Ebersberger Bewohner werden in die Notunterkunft der Kreisstadt umziehen. Das teilt Erik Ipsen mit. Wenn für die anderen drei Bewohner nicht rechtzeitig WG-Zimmer oder Wohnungen gefunden werden, dann müsse man auch hier auf Pensionen ausweichen. Klaus Voss sagt, dass eine solche Lösung für die Kommunen mehr Kosten bedeuten würde, als die Unterstützung des Diakonie-Projekts. Und noch einen großen Vorteil böte diese Art der Unterbringung, nämlich eine sozialpädagogische Betreuung - im Gegensatz zu kommunalen Notunterkünften oder Pensionen. "Dort passiert ja nichts!"