Seit 14 Jahren analysiert das Beratungsunternehmen Bulwiengesa in seiner Projektentwicklerstudie, wie viel in den deutschen Metropolen gebaut wird. Jahr für Jahr zeigten die Ergebnisse, dass es aufwärts ging mit dem Wohnungsbau, mal nur leicht, mal besonders stark. Die aktuellen Zahlen, die Bulwiengesa in dieser Woche vorstellte, haben nun erstmals ein anderes Vorzeichen: In den sieben untersuchten Metropolen werden nicht mehr, sondern weniger Wohnungen als im Vorjahr geplant oder gebaut. Die Daten wurden bereits vor dem Ausbruch der Corona-Krise erhoben - die aktuelle Entwicklung ist also noch gar nicht eingerechnet.
Wie in jedem Jahr hat Bulwiengesa untersucht, wie viele Wohnungen derzeit geplant werden, sich in der Bauphase befinden oder vor Kurzem fertiggestellt wurden. Das aktuelle Projektvolumen ging der Studie zufolge im Vergleich zum Vorjahr um 2,9 Prozent zurück. Untersucht wurden die Immobilienmärkte in Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. In allen Städten werden weniger Wohnungen geplant oder gebaut, nur Berlin macht eine Ausnahme: In der Hauptstadt stieg das Projektvolumen um 2,4 Prozent.
Ein wesentlicher Grund für den Aufwärtstrend in Berlin sind die Aktivitäten der kommunalen Unternehmen, die seit einigen Jahren wieder neu bauen statt nur ihre Bestände zu verwalten. Auch in anderen Städten zeigt sich immer deutlicher, dass sich das Gewicht der Akteure verschiebt. Denn viele Kommunen haben das Ziel ausgegeben, mit ihren eigenen Gesellschaften wieder mehr selbst zu bauen. Fast immer sind das Mietwohnungen, meist im unteren oder mittleren Preissegment. Da viele städtische Unternehmen über Jahrzehnte gar nicht gebaut hatten, lief die Neubau-Offensive zunächst nur schleppend an. Jetzt schlagen sich die politischen Entscheidungen immer deutlicher in Zahlen nieder. Kommunale Unternehmen wie die Degewo und Howoge in Berlin, die ABG in Frankfurt oder die Gewofag in München gehören mittlerweile zu den größten Projektentwicklern. So stieg die Anzahl neuer Mietwohnungen in den untersuchten Städten deutlich an, im vergangenen Jahr um 11,5, in diesem Jahr immerhin noch um 5,9 Prozent. Der Anstieg geht allerdings zulasten des klassischen Bauträgergeschäfts, das seit 2018 rückläufig ist. In diesem Jahr ist der Rückgang mit 6,8 Prozent so stark, dass auch die wachsenden kommunalen Unternehmen den Verlust nicht kompensieren können, am Ende insgesamt also weniger Wohnungen gebaut werden.
Die Gründe für den Rückgang sind vielfältig. Wie die Studie zeigt, bauen seit einigen Jahren viele Bauträger wieder lieber Büros statt Wohnungen. Denn die Leerstände von Gewerbeimmobilien sind in vielen Metropolen extrem niedrig und die Büromieten deutlich gestiegen. Für den Wohnungsbau fehlen außerdem weiterhin (bezahlbare) Grundstücke, Genehmigungsbehörden sind überlastet, Bauen wird immer komplizierter. Gleichzeitig befinde sich der Markt in einem "Prozess der Normalisierung", sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa, "schon vor der Corona-Krise deuteten alle Zeichen auf eine Stagnation hin". Die in den vergangenen Jahren extrem hohe Nachfrage nach Wohnungen geht langsam zurück. "Der Zuzug in die Städte hat deutlich nachgelassen", sagt Schulten.
Die Folgen der Corona-Krise könnten nach Ansicht der Analysten die Wohnungsmärkte weiter abkühlen. "Wir stehen vor einer Rezession, die voraussichtlich eine tiefe Zäsur für den Projektentwicklungsmarkt sein wird", sagt Schulten. Bisher seien Unternehmen, die ein Grundstück kaufen und bebauen wollten, Schlange gestanden. "Die Schlangen sind kürzer geworden", sagt Schulten. Eine Umfrage von Bulwiengesa zeigt außerdem die kurzfristigen Folgen der Corona-Krise für Bauprojekte. So gehen 76 Prozent der befragten Unternehmen davon aus, dass es Verzögerungen gibt. Nur wenige Firmen rechnen aber damit, dass sie ihre Projekte einstampfen müssen.