Das kennen viele Familien zur Genüge: Irgendwann ist nicht mehr genug Platz im Haus. Das nächste Kind ist unterwegs, die betagten Eltern sollen mit einziehen, vielleicht auch eine Pflegekraft, ein Au-Pair für die Kids. Wer in diesen Tagen Corona-bedingt zu Hause ist, wünscht sich oft ein eigenes Arbeitszimmer, ein extra Bad, ein Spielzimmer für die Kleinen, einen Fitnessraum. "Hausbesitzer kommen immer öfter auf die Idee, neben Dächern auch den Keller umzubauen, um neuen Wohnraum zu schaffen", sagt Eva Reinhold-Postina, Architektin und Sprecherin beim Verband privater Bauherrn (VPB). Jeder zusätzlich bewohnbare Quadratmeter ist willkommen. Wer sein Haus energetisch saniert, kann seit diesem Jahr sogar mächtig Steuern sparen.
Doch ein Kellerausbau kann schwierig und teuer werden. Für Selbstnutzer wie Vermieter gibt es jede Menge zu beachten.
"Längst nicht jedes Untergeschoss eignet sich zum Ausbau", mahnt Reinhold-Postina zur Vorsicht. Ist das Haus erst ein paar Jahre alt, dürfte das Schaffen von Wohnraum kein Problem sein. Ist die Immobilie aber schon in die Jahre gekommen, das Untergeschoss ohne Estrich, nicht abgedichtet, nicht gedämmt, sollten die Besitzer womöglich die Finger vom Umbau lassen. "Da kann ein Rattenschwanz an Baumaßnahmen und Kosten auf den Bauherrn zukommen", betont die Fachfrau. Feuchtigkeit, modriger Geruch, Schimmel oder Salzausblühungen seien klare Argumente gegen den Ausbau.
Gleiches gilt für den Nachweis von zu viel Radon, einem radioaktiven Edelgas, das Lungenkrebs verursachen kann. Sind die Außenwände nicht dicht, sammelt sich das schwere Gas in ungesunder Konzentration im Keller. Werden die seit 2019 geltenden Radon-Grenzwerte überschritten, müssen Hausherrn handeln, ihr Gebäude abdichten oder Belüftungsanlagen einbauen. Selbst die Umwandlung bereits bestehender Partykellerräume aus den 60er-, 70er-Jahren kann ungeahnte Probleme bereiten. Damals wurden oft Materialien verbaut und verklebt, die heute als krebserregend gelten und auf den Sondermüll gehören. "Das lässt sich meist nur von Fachfirmen rausreißen und entsorgen", gibt Reinhold-Postina zu bedenken. Auch das kann ins Geld gehen.
"Was in Baden-Württemberg erlaubt ist, kann in Berlin verboten sein."
Wer aber zum Umbau entschlossen ist, sollte sich vorher gut informieren, empfiehlt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ganz gleich, ob ein Eigenheimbesitzer nur einen Kellerraum zum Arbeitszimmer ausbauen möchte, oder ob ein Vermieter im Untergeschoss neue Appartments schaffen will: Als ersten Schritt empfehlen Experten, die jeweilige Landesbauordnung genau zu studieren. Darin sind die Mindestanforderungen an Wohnräume in Kellergeschossen festgeschrieben. Aber: Es gibt 16 Bundesländer und damit 16 verschiedene gesetzliche Vorgaben.
"Was in Baden-Württemberg erlaubt ist, kann in Berlin verboten sein", betont Reinhold-Postina. Die Unterschiede sind enorm. Das zeigt sich vor allem bei den Anforderungen zur Mindestraumhöhe im Souterrain sowie bei der Größe der Fensterfläche. In Berlin geht es besonders streng zu. Dort müssen Kellerwohnungen mindestens 2,50 Meter hoch sein. In Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland und Schleswig-Holstein werden dagegen 2,40 Meter lichte Höhe verlangt. Die übrigen Länder geben sich mit 2,30 Metern zufrieden. "Ist ein Keller in München von vornherein nur 2,30 Meter hoch, dann ist an Wohnraum gar nicht zu denken", betont Wagner. Muss die Kellerdecke gedämmt und noch ein neuer Bodenbelag aufgetragen werden, schrumpft die Raumhöhe weiter.
Unterschiede gibt es auch bei der Größe der Fensterflächen: In Bayern, Hessen und Berlin etwa müssen Fenster mindestens 12,5 Prozent der Grundfläche des jeweiligen Zimmers entsprechen. In den meisten anderen Ländern sind nur zehn Prozent verlangt. "Wer vermieten will, muss auch die Schallschutzbestimmungen des Landes erfüllen", betont Wagner. Gleiches gilt für Brandschutzvorgaben wie Rettungs- und Fluchtwege.
Ein Eigenheimbesitzer braucht zunächst einmal keine Baugenehmigung, um seinen Traum von mehr Wohnraum im Untergeschoss umzusetzen. Ein zusätzliches Schlafzimmer, Bad, Fitnessstudio, Gästezimmer? Ist genehmigungsfrei möglich. Die Landesbauordnung sollte er trotzdem beachten. Beim Arbeitszimmer kann es schon kniffliger werden, warnt Reinhold-Postina: "Wer sein Home-Office in den Keller verlegt und es steuerlich absetzen will, sollte sich vorher beim Bauamt schlau machen, was der Bebauungsplan hergibt und gegebenenfalls eine Genehmigung einholen." Der Gang zum Bauamt ist immer ratsam, wenn eine zusätzliche Einliegerwohnung entstehen soll.
Wer das neu geschaffene Souterrain als Schwarzbau vermietet und auffliegt, muss mit empfindlichen Geldbußen rechnen, wie Wagner erläutert. Neben einer Strafzahlung können Eigentümer auch zum kostenpflichtigen Rückbau verdonnert werden. Außerdem wichtig: Wird neuer Wohnraum geschaffen, verlangen viele Kommunen den Nachweis zusätzlicher Autostellplätze auf dem Grundstück, ersatzweise hohe Ablösesummen. Auch dieser Punkt sollte geklärt sein.
Bauherrn sollte klar sein: Wird ein älteres Haus ausgebaut, stehen in der Regel größere Sanierungsarbeiten im Keller an. Mit ein bisschen Dämmung hier und ein wenig Farbe da ist es meist nicht getan. Je älter das Objekt, umso kostspieliger das Projekt, sagt Architektin Reinhold-Postina. Vom Do-it-yourself-Verfahren sei dringend abzuraten. Wer Fachleute für den Kellerausbau engagiert, kann früh abschätzen, ob sich das Projekt überhaupt rechnet. Teuer wird es immer dann, wenn Außenwände getrocknet, Abböschungen angelegt, Elektro- und Wasserleitungen verlegt werden müssen. Auch die Installation von Heizung und Abwasserhebeanlage gehen ins Geld, außerdem der Einbau größerer Fenster. Ausbaukosten von mehr als 2000 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Die Planungs- und Genehmigungskosten kommen oft noch dazu.
Für Vermieter gilt schon lange, dass sie Modernisierungskosten voll von der Steuer absetzen können. Der Fiskus greift nun auch Eigenheimbesitzern stärker unter die Arme. Für energetische Sanierungsmaßnahmen wie den Einbau neuer Fenster, die Dämmung von Wänden oder die Installation von Heizung und Lüftungsanlage gibt es seit Januar einen neuen Steuervorteil. Absetzbar sind 20 Prozent der Kosten, maximal 40 000 Euro. Verteilt wird das Ganze über drei Jahre: Im Jahr der Gebäudesanierung sowie im darauffolgenden Kalenderjahr können jeweils maximal sieben Prozent und höchstens 14 000 Euro in der Steuererklärung angesetzt werden, im Jahr danach sind es dann noch maximal sechs Prozent und höchstens 12 000 Euro. Wer seinen Keller umbauen möchte, sollte sich also auch steuerlich schlau machen, um die Sparchance nicht zu verpassen.