Wegerechte Durchgehen, bitte

Auf privaten Grundstücken haben Fremde nichts verloren. Doch manchmal ist die eigene Immobilie nur über das Grundstück der Nachbarn zu erreichen, zum Beispiel, wenn im Garten ein weiteres Haus errichtet wurde, das keinen eigenen Anschluss an das öffentliche Wegenetz hat.

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Eigentümer müssen unter Umständen dulden, dass Nachbarn ihr Grundstück betreten oder dort sogar Rohre verlegen. Diese Leitungs- und Wegerechte führen immer wieder zu Streit.

Von Jochen Bettzieche

Katharina C. (Name geändert) fiel aus allen Wolken. Kurz vor Ostern zog sie einen Brief vom Anwalt ihres Nachbarn aus dem Briefkasten. Der Nachbar will Familie C. zum Teil enteignen und Versorgungsleitungen zu seinem Baugrund über den Grund der Familie C. führen, statt sie in seinem eigenen Boden zu vergraben. Katharina C. und ihr Mann wollen das verständlicherweise nicht. Denn Wege- und Leitungsrechte schränken das Eigentum an einem Grundstück ein. Daher sollten solche Rechte nur mit Bedacht vergeben werden, zumal sie den Wert eines Grundstücks reduzieren.

Wegerechte räumen fremden Personen, beispielsweise den Nachbarn, das Recht ein, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren. Bei Leitungsrechten geht es in der Regel darum, benachbarte Grundstücke mit Wasser, Strom oder ähnlichem zu versorgen. Solche Rechte betreffen jeweils zwei Grundstücke, in der Fachsprache herrschend und dienend genannt. Das "herrschende" Grundstück hat den Vorteil, das "dienende" gewährt ihn.

Theoretisch können die Parteien ein Wegerecht per Handschlag vereinbaren. Kann oder will sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks später nicht mehr daran erinnern, wird der Beweis schwierig. Ein schriftlicher Vertrag ist schon besser, bindet aber einen neuen Eigentümer nicht, beispielsweise nach einem Verkauf, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren in Berlin: "Auf der sicheren Seite ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur, wenn er eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lässt."

Manchmal ist geregelt, dass der Pflegedienst mit dem Fahrzeug auf das Gelände darf

Vorsicht, es gibt auch kein Gewohnheitsrecht. Selbst wenn die Bewohner einer Immobilie seit Jahrzehnten über das Nachbargrundstück gehen, können sie sich nicht darauf berufen. "Eine Ausnahme gilt nur, wenn sie das Grundstück anders nicht erreichen", sagt Freitag. Ob sich die Nachbarn einigen, hängt in erster Linie vom Eigentümer des Grundstücks ab, über das der Weg zum Nachbarn verlaufen soll. "Nur unter ganz engen Voraussetzungen muss er zustimmen, beispielsweise, wenn es sonst keine Zugang zum Nachbarn gibt", so Freitag. Dieser Anspruch heißt Notwegerecht und werde nicht ins Grundbuch eingetragen. Geregelt ist er in Paragraf 917 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Oft erhalten die Eigentümer des dienenden Grundstücks eine finanzielle Entschädigung, idealerweise in Form einer regelmäßigen Zahlung. "Das muss in den Unterlagen stehen, die zum Eintrag ins Grundbuch eingereicht werden und sollte auch die Inflation berücksichtigen", empfiehlt Freitag. So eine Entschädigung ist durchaus sinnvoll, denn das dienende Grundstück verliert unter Umständen an Wert. "So ein Wegerecht kratzt an der substanziellen Bewertung, und Durchfahrtrechte können richtig wehtun", sagt Stephan Kippes, Sprecher beim ivd Süd in München. Er rät, einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter hinzuzuziehen, der die finanziellen Folgen abschätzt.

Auch die Mitarbeiter der finanzierenden Bank schauen sich Grunddienstbarkeiten genauer an. "Wenn jemand ein Grundstück kaufen will, um in die Mitte ein Haus zu setzen, aber genau dort verläuft eine Leitung, dann passt da kein Keller hin", sagt Julian Fürstenberg, Leiter des Immobiliencenters Starnberg bei der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg.

In der täglichen Praxis kommen solche extremen Fälle selten vor. Auf jeden Fall schauen die Mitarbeiter der Sparkasse aber genauer hin, wenn eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen ist und sie den Wert der Immobilie ermitteln. "Unter Umständen wirkt sich das auf unsere Entscheidung oder die Konditionen aus", erläutert Fürstenberg. Wie hoch der Wertverlust ist, ist immer individuell. Dafür existiert weder eine Faustregel noch eine Größenordnung.

Es geht aber nicht nur um den Wertverlust. Die Eigentümer der beiden Grundstücke müssen sich auch auf die sonstigen Rahmenbedingungen einigen. Das ist wichtig, da ansonsten das herrschende Grundstück viele Rechte, aber kaum Pflichten hat. "Wer den Nutzen hat, sollte auch die Lasten tragen", sagt Freitag. Es geht darum, zu regeln, ob der Weg befestigt werden darf und wer das macht, wer im Winter räumt und streut oder, ob der Weg nur zu bestimmten Uhrzeiten benutzt werden darf. Liegt neben dem Fahrweg ein Biotop-Teich, will der Eigentümer diesen schützen. Freitag nennt eine Möglichkeit für eine Einigung: "Auf dem Weg darf nur elektrisch gefahren werden, entweder mit Hybrid- oder Elektroauto." Auch muss geklärt werden, ob es sich um ein Wege- oder ein Zufahrtsrecht handelt. Nur im letzten Fall dürfen auch Fahrzeuge über das dienende Grundstück fahren. "Ist auf der Straße genügend Platz zum Parken, kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht ein Zufahrtsrecht gegen den Willen seines Nachbarn für dessen Grundstück durchsetzen", erläutert Freitag. Dann bleibe nur das Notwegerecht.

Eigentümer erhalten oft eine Entschädigung für den Wertverlust ihrer Immobilie

Anders sieht es aus, wenn die Gemeinde eine Pflicht für einen Stellplatz auf jedem Grundstück vorsieht. Dann muss der Nachbar das Zufahrtsrecht einräumen, wenn es keinen anderen Zugang zum Grundstück gibt. "Es gibt dann aber keinen automatischen Anspruch auf eine Befestigung des Weges", stellt Freitag klar.

Eine abgeschwächte Variante der Grunddienstbarkeit ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Die ist an eine Person gebunden. "Damit kann man beispielsweise regeln, dass der Pflegedienst für eine pflegebedürftige Person mit dem Fahrzeug auf das Grundstück gelangt, aber sonst niemand", beschreibt Freitag diese Variante.

Etwas anders sieht es mit dem Leitungsrecht aus. Jeder Eigentümer hat ein recht darauf, dass sein Grundstück erschlossen wird. Das bedeutet, Wasser-, Telefon- und weitere Versorgungsleitungen müssen zu seinem Grundstück gelangen. Ist der Nachbargrund der einzige Weg, kann sich dessen Eigentümer kaum dagegen wehren. "Leitungsrechte beeinträchtigen einen aber auch nicht so sehr, allerdings kann man haften, wenn beispielsweise Gartenarbeiten ein Rohr beschädigen", so Freitag. Und direkt oberhalb der Leitung bauen oder große Bäume pflanzen, ist oft auch untersagt: "Versorgungsunternehmen lassen im Grundbuch oft Schutzstreifen eintragen, auf denen größere Pflanzungen nicht gestattet sind. Unter Umständen muss die Stelle ja wieder aufgebuddelt werden."

Familie C. hat jetzt einen Anwalt eingeschaltet und hofft, dass sie die Ansprüche ihres Nachbarn abwehren kann.