Die lang gewünschte Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon - es gibt Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit um Modernisierungsmaßnahmen. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite. Die Einzelheiten:
Was gilt als Modernisierung?
"Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln", sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Dazu gehört die energetische Sanierung. Zudem gilt es, wenn der Vermieter den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen kann, etwa durch den Anbau eines Balkons oder Fahrstuhls. Außerdem zählt zur Modernisierung, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss - etwa Rauchmelder oder modernere Wasserzähler anbringen. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.
Müssen Mieter sie dulden?
Grundsätzlich ja. "Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung handelt. "Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme", erklärt Storm. Dafür kann der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen.
Wann muss informiert werden?
Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor dem Beginn schriftlich ankündigen. Dabei muss er darlegen, welchen Umfang sie hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die einzelnen Arbeiten und wie lange diese dauern. Er muss auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben und eventuelle Veränderungen bei den Betriebskosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. "Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.
Was sind Härtegründe?
Beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde, etwa die Küche kleiner wird. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners, erklärt Heilmann. Die Tatsache, dass einem Mieter die Wohnung zu teuer wird, kann eine Modernisierung nicht verhindern. Aber es gibt Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen: Bei einem Staffelmietvertrag darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen, erklärt Storm. Gleiches gelte für Indexmietverträge.