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Urteile:Dachterrassen und Dübellöcher

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Gemütliche Terrasse, aber wer darf sie benutzen?

(Foto: imago images / Westend61)

Mieter und Vermieter streiten über Schönheitsreparaturen, die Reparatur von Aufzügen, Außenflächen und Heizkosten: Aktuelle Urteile zeigen, was erlaubt ist.

Wer darf was in der Mietwohnung? Welche Kosten dürfen in die Abrechnung des Vermieters, und wozu sind Mieter beim Auszug aus der Wohnung verpflichtet? Einige interessante Urteile.

Zugangsrecht: Mieter haben an ihrer Wohnung ein ausschließliches Gebrauchsrecht, der Vermieter darf dort nur bei einem berechtigten Interesse hinein. Etwas anderes gilt aber, wenn Mietern die Nutzung von Räumen im Haus nur gestattet worden ist: Wer den Vermieter dort aussperrt, riskiert die Kündigung. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Bremen, über das die Zeitschrift Das Grundeigentum (Ausgabe 17/2020) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.

In dem Fall war dem Mieter - nach einem gerichtlichen Vergleich - der Zugang zur Dachterrasse gewährt worden, doch über das Ausmaß der Nutzung entstand erneut Streit, der Mieter verschloss schließlich den Zugang zur Dachterrasse. Die Vermieterin schrieb eine Abmahnung, als das nichts brachte, kündigte sie das Mietverhältnis wegen vertragswidriger Nutzung. Das Gericht gab ihr Recht. Die Dachterrasse sei nicht vermietet gewesen, sondern die Nutzung lediglich gestattet worden. Dies könne jederzeit widerrufen werden. Daher habe der Mieter nicht das Recht, die Dachterrasse zu verschließen. Dass er sie als "seine" Dachterrasse ansehe, ändere daran nichts. (Az.: 19 C 457/19)

Heizkosten: Zieht ein Mieter aus, braucht es für die Heizkostenabrechnung oft eine Zwischenablesung. Diesen Service stellt der Versorger dem Vermieter in Rechnung, der die Kosten gern auf den ausziehenden Mieter umlegen will. Doch das ist in der Regel nicht möglich, so die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) mit Blick auf ein Urteil des Landgerichts Leipzig.

In dem Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag zwei Klauseln eingebracht, die festlegten, dass bei Einzug und Auszug eine Zwischenablesung stattfindet und die Kosten durch den Mieter zu tragen seien. Zwar war bekannt, dass laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) diese Kosten nicht umgelegt werden können, der Vermieter berief sich aber auf seine Extra-Regelung. Dem folgten die Richter nicht: Es sei unerheblich, ob diese Kosten unter einer anderen Überschrift im Mietvertrag aufgenommen würden - es blieben Verwaltungskosten, und die seien Sache des Vermieters. (Az.: 8 O 1620/18)

Aufzug: Fällt der Aufzug aus, haben Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung. Vermieter können die Reparatur nicht mit Verweis auf eine zeitlich ungewisse Modernisierung verweigern, berichtet die Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (08/2020) des Deutschen Mieterbundes (DMB) mit Blick auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte. Für die Dauer des Ausfalls können Mieter ihre Miete mindern. In dem Fall war der Aufzug in einem Mehrfamilienhaus über einen längeren Zeitraum ausgefallen. Die Mieterin einer Wohnung im 3. Stock minderte ihre Miete und verlangte die Instandsetzung des Aufzugs. Die Vermieterin lehnte dies ab und begründete das mit einer ohnehin geplanten Modernisierung. In diesem Zusammenhang solle auch der Aufzug ausgetauscht werden, daher sei eine Reparatur unwirtschaftlich. Das sah das Gericht anders. Die Nutzung des Fahrstuhls gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, der Vermieter habe ihn rund um die Uhr in Betrieb zu halten. Der Verweis auf geplante Modernisierungsarbeiten helfe hier nicht, denn es gebe keinen Zeitplan für die Arbeiten. Das tägliche Hinaufsteigen der Treppen bis in den 3. Stock über mehrere Monate sei für die Klägerin beschwerlich und beeinträchtige sie nicht nur geringfügig im Gebrauch der Mietsache. Eine Minderung in Höhe von zehn Prozent sei angemessen. (Az.: 10 C 104/19).

Schönheitsreparaturen: Mieter werden oft verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Klauseln im Mietvertrag sind allerdings häufig unwirksam. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter die Wohnung am Ende zurückgeben können, wie sie wollen. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Wupptertal, über das die Zeitschrift Das Grundeigentum (Nr 16/2020) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet. Dübellöcher und kräftige Latexfarbe gehen nach Ansicht der Richter nicht.

In dem verhandelten Fall waren die Mieter ausgezogen, ohne die Wohnung zu renovieren. Die Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag waren unwirksam. Nach der Rückgabe der Wohnung verlangten die Mieter unter anderem die Rückzahlung der Kaution und die Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter rechnete die Beseitigung der Dübellöcher und das Überstreichen der kräftigen Latexfarbe an den Wänden gegen. Zu Recht, so das Gericht. Dübellöcher sein bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verschließen, auch bei kräftigen Latexfarben an den Wänden seien Mieter verpflichtet, die Wohnung wieder so herzustellen, dass normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten. (Az.: 9 S 18/20)

© SZ vom 26.09.2020 / dpa/SZ

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