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Wer raus darf

Nicht immer können sich Kunden aus dem Baukredit "freikaufen". Wer beispielsweise geerbt hat und seine Schulden damit loswerden will, darf nicht vorzeitig aussteigen. Das gilt auch für Immobilieneigentümer, die die niedrigen Zinsen zur Umschuldung nutzen wollen. Lässt das Geldinstitut den Kunden trotzdem aus Kulanz raus, darf es Schadenersatz weitgehend nach eigenem Ermessen kalkulieren (Az. BGH, XI ZR 226/02). Feste Regeln für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es immer dann, wenn der Kunde zwingende Gründe für eine Kündigung hat. Wenn er etwa von Scheidung, Arbeitslosigkeit oder beruflicher Veränderung betroffen ist und seine Immobilie verkaufen muss. Dann müssen Kreditinstitute das Darlehen gegen Ablöse beenden. Vorzeitig kündigen darf der Kunde auch, wenn er sein Darlehen etwa zur Haussanierung aufstocken will, der Finanzierer dabei aber nicht mitspielt. Findet der Kunde eine andere Bank, muss ihn die alte gegen eine faire Entschädigung aus dem Vertrag lassen (Az. BGH, XI ZR 197/96). Berrit Gräber

Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen will, muss der Bank eine Entschädigung zahlen. Die ist wegen der niedrigen Zinsen besonders hoch, manchmal zu hoch. Denn einige Finanzierer rechnen fair ab.

Von Berrit Gräber

Wollen Immobilieneigentümer vorzeitig aus ihrem Baukredit raus, kommt sie das teuer zu stehen. Denn abtrünnige Kunden müssen ihrem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zahlen, die meist viele Tausend Euro ausmacht. Dass Baufinanzierer ein Strafgeld verlangen können, ist unstrittig. Die Frage ist nur: Wie hoch darf es ausfallen?

Nach Ansicht von Verbraucherschützern bitten manche Banken, Versicherer und Sparkassen zu stark zur Kasse - obwohl die Rechenschritte inzwischen weitgehend durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) vorgegeben sind. "Kreditnehmer sollten nachrechnen lassen, ob sie nicht zu viel zahlen sollen", rät Thomas Mai, Finanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Im Durchschnitt verlangten Banken bis zu 1000 Euro zu viel, in Extremfällen bis zu 10 000 Euro.

Dass Strafe offenbar sein muss, kriegen vor allem Immobilieneigentümer zu spüren, die ihr Häuschen oder die Wohnung wieder verkaufen müssen. Zum Beispiel, weil die Ehe in die Brüche ging, der Job weg ist oder weil sie aus beruflichen Gründen umziehen. Die Bank muss sie dann zwar aus dem Darlehensvertrag rauslassen, darf aber einen Ausgleich verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Und die fällt in der Niedrigzinsphase viel drastischer aus als noch vor zehn oder zwölf Jahren. Denn: Wird ein Baudarlehen gekündigt, das bei vier Prozent Zinsen oder mehr abgeschlossen wurde, entgeht der Bank beim heutigen Zinsniveau von etwa 1,5 Prozent jede Menge Geld. Der Kunde zahlt ja deutlich höhere Zinsen, als aktuell mit der Wiederanlage zu erwirtschaften sind. Je niedriger die Zinsen und je länger die Restlaufzeit, desto happiger fällt das Strafgeld aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen die Banken für die Ermittlung der Entschädigung die Rendite für Pfandbriefe heranziehen.

Kunden können auch später noch zu viel bezahltes Geld zurückfordern

Ob die Bank die Ablösesumme tatsächlich korrekt berechnet hat, kann der Kunde nicht beurteilen. Laien stiegen durch die komplizierten Rechnungen gar nicht durch, erklärt Dirk Scobel, Bankenexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. "Das kann nur durch eine computergestützte Nachberechnung geklärt werden." Viele Verbraucherzentralen haben es sich zur Aufgabe gemacht, die geforderten Ablösesummen unter die Lupe zu nehmen. In drei von zehn Fällen kamen die Experten in letzter Zeit zum Schluss: Die Kreditinstitute lagen falsch. So forderte eine Bank in Köln von einem Kunden beispielsweise 27 806 Euro bei einer Restschuld von 214 381 Euro und einer Zinsbindung bis April 2019. Die Verbraucherzentrale Hamburg errechnete aber nur 23 890 Euro. Die Differenz von 3916 Euro konnte der abtrünnige Kunde durch das penible Nachrechnen sparen.

Seit Jahren schon streiten Banken und Verbraucherschützer um die richtige und vor allem auch transparente Berechnung. Grundsätzlich darf sich eine Bank an der vorzeitigen Darlehensrückzahlung nicht bereichern. Sie darf nur einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie während der Restlaufzeit bekommen hätte. Für die Höhe ist aber auch entscheidend, welche Rendite die Bank für die Wiederanlage ansetzt, wie viel Risiko- und Verwaltungskosten sie erstattet, ob sie taggenau abrechnet. Außerdem müssen Baufinanzierer Sondertilgungsrechte beim Kalkulieren der Entschädigung berücksichtigen.

Die Sondertilgungen drücken die Ablösesumme, die der Kunde zahlen muss. Erst 2016 sprach der Bundesgerichtshof ein Machtwort in dieser Sache: Vertragsklauseln, die die Anrechnung ausschließen, sind unwirksam (Az. BGH XI ZR 388/14). Davor fielen die Tilgungswahlrechte jahrelang stillschweigend unter den Tisch.

Wie viel das ausmachen kann, zeigt folgendes Beispiel: Zahlt der Kunde bei einem Darlehen mit fünf Prozent Zins und 1000 Euro Monatsrate fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung auf einen Schlag 150 000 Euro zurück, und hat er ein Sondertilgungsrecht von 20 000 Euro im Jahr, darf die Bank bei korrekter Abrechnung rund 22 000 Euro Ablöse verlangen. Ohne Sondertilgungsoption steigt die Entschädigung auf stolze 29 000 Euro. Ob der Kreditnehmer schon einmal außer der Reihe Geld zurückgezahlt hat, darf hier keine Rolle spielen, so der Bundesgerichtshof. Es kommt nur drauf an, ob die Sondertilgung im Vertrag vereinbart ist - nicht darauf, ob sie genutzt wird.

"Nicht alle Banken rechnen fair ab", gibt Scobel zu bedenken. Nach dem BGH-Urteil habe sich die Situation zwar deutlich gebessert. Trotzdem sollten Verbraucher auf der Hut sein. Wer happige Vorfälligkeitsentschädigungen auf den Tisch bekommt, sollte sie in jedem Fall vom Profi prüfen lassen. Kein Laie kann beurteilen, ob seine Bank korrekt gerechnet hat. Auf eine zusätzliche Überprüfung können Verbraucher notfalls aber pochen, wie der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschied (Az. BGH XI ZR 285/03). Für 70 Euro checken Experten der Zeitschrift Finanztest sowie Verbraucherschützer etwa in Bremen, Hamburg, Leipzig und Stuttgart die Berechnungen der Banken und Sparkassen auf ihre Richtigkeit. "Es geht um sehr viel Geld", betont Mai.

Selbst wenn die Ablöse schon an die Bank geflossen ist, können Kunden eine neue Abrechnung verlangen. "Es geht um Tausende, vielleicht Zehntausende von Euro", ermuntert Max Herbst von der Finanzberatung FMH Kunden zum Handeln. Hartnäckigkeit lohne sich, so Scobel. Zu viel Gezahltes muss zurückerstattet werden. Was viele Banken auch tun, wenn ihnen Rechenfehler nachgewiesen werden.

Möglich ist auch, sich vor einer Beratung durch Fachleute selbst einen Überblick zu verschaffen, zum Beispiel mithilfe der Stiftung Warentest (www.test.de, Vorfälligkeitsentschädigung eingeben, dann "Rechner") oder der unabhängigen FMH-Finanzberatung (www.fmh.de/vfe). Der Check ist kostenlos.