Recht so Abrechnen und untervermieten

Der Vermieter muss Hauswartkosten aufschlüsseln. Und für die Untervermietung gibt es ganz bestimmte Regeln.

Betriebskostenabrechnung: Vermieter dürfen Mieter nicht einfach pauschal an Hauswartkosten beteiligen. Ist für den Mieter nicht erkennbar, in welchem Umfang nicht umlagefähige Kosten in der Vergütung für den Hausmeister enthalten sind, dürfen die Kosten insgesamt nicht umgelegt werden. Das entschied das Amtsgericht Münster, berichtet die Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (7/2018) des Deutschen Mieterbundes.

In dem verhandelten Fall stritten sich Mieter und Vermieterin um die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Umstritten war unter anderem der Posten für Hauswartkosten, die pauschal mit rund 366 Euro angegeben waren. Die Vermieterin hatte einen Pauschalvertrag mit einem Dienstleister abgeschlossen. In der Abrechnung waren die Kosten für den Dienstleister nicht weiter differenziert. Inwieweit Wartungs- und Reparaturarbeiten mit der Vergütung abgegolten wurden, konnte der Mieter nicht erkennen. Aus diesem Grund habe die Vermieterin keinen Anspruch auf die Zahlung, entschied das Gericht. Es sei grundsätzlich die Aufgabe eines Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. Diese Aufgabe habe die Vermieterin in diesem Fall nicht erfüllt. Zwar sei ein Verzeichnis der umlagefähigen Kosten für den Hausmeister-Service vorgelegt worden. Das reiche aber nicht aus, weil nicht erkennbar sei, ob der Hausmeister darüber hinaus weitere Aufgaben übernommen habe (Az.: 61 C 2796/17).

Untervermietung: Will der Mieter seine Wohnung untervermieten, geht das nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur mit Zustimmung des Vermieters. Soll die Wohnung insgesamt untervermietet werden, ist der Vermieter in seiner Entscheidung, ob er zustimmt oder nicht, völlig frei. Lehnt er ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das kann für Mieter interessant sein, die einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben oder einen unbefristeten Mietvertrag mit einem mehrjährigen Kündigungsausschluss. Will der Mieter dagegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten und hat er hierfür ein "berechtigtes Interesse", muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Reagiert er nicht oder stimmt er nicht zu, macht er sich - so der Deutsche Mieterbund - schadenersatzpflichtig.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 277/16) liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor, wenn das der finanziellen Entlastung des Mieters von den hohen Mietkosten dient. Hat der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters untervermietet, ist dies eine Pflichtverletzung und kann zur Kündigung führen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 203/16) ist dabei aber immer auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Die nicht eingeholte Erlaubnis ist zumindest dann keine erhebliche Pflichtverletzung und rechtfertigt keine Kündigung, wenn das Mietverhältnis seit mehr als zwölf Jahren problemlos läuft und der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gehabt hätte, der Vermieter also zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre.