Für Mietverträge gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vor Ablauf dieser Frist muss der Vermieter keinen anderen Mieter suchen, erklärt der Mieterverein München. Das heißt: Er kann darauf bestehen, dass der alte Mieter bis zum Ende der Vertragslaufzeit die Miete bezahlt. Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und damit vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen zu dürfen.
Der neue Mieter wiederum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übergabe der Wohnung vor Vertragsbeginn. Allerdings können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Wohnung schon früher beziehen darf. Sollte für diese vorzeitige Nutzung nicht explizit ein Entgelt vereinbart worden sein, dürfe der Vermieter hierfür auch kein Geld verlangen, betont der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Mit der früheren Übergabe an den Mieter übernimmt dieser die Verantwortung für die Wohnung. Auch wenn er die Wohnung nicht sofort beziehen sollte, muss er dafür Sorge tragen, dass keine Schäden entstehen.
Ein Übergabeprotokoll anzufertigen ist keine Pflicht, aber sinnvoll
In vielen Fällen wird der Vermieter aber die Wohnung nicht vor Vertragsbeginn übergeben können. Denn der Vormieter darf die Wohnung bis zum Ablauf seines Mietverhältnisses nutzen - auch dann, wenn er bereits ausgezogen ist.
Kein Muss, aber sinnvoll: ein Übergabeprotokoll. Zweck dieses Protokolls sei es, einvernehmlich den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, erklärt Haus & Grund. Weder Vermieter noch Mieter sind verpflichtet, an einem gemeinsamen Protokoll mitzuwirken. Sollte beim Einzug ein Übergabeprotokoll erstellt worden sein, kann anhand dessen beim Auszug aber leicht festgestellt werden, ob während der Mietzeit neue Schäden in der Wohnung entstanden sind. Mit dem Übergabeprotokoll beim Auszug kann hingegen Streit darüber vermieden werden, ob Schäden während der Mietzeit oder erst nach Rückgabe der Wohnung eingetreten sind. Mieter und Vermieter sollten möglichst gemeinsam Raum für Raum durch die Wohnung gehen und eventuelle Schäden protokollieren. In dem Dokument sollten die Schäden detailliert aufgelistet werden. Also etwa: "Im Wohnzimmer an der rechten Wand ist die Tapete schief." Oder: "In der Küche ist die Decke nicht gestrichen." Ergänzend lassen sich auch Fotos vom Zustand der Räume machen. Wichtig ist auch, die Zählerstände zu protokollieren.
Kann ein ausziehender Mieter nicht persönlich dabei sein, dürfe er zur Wohnungsübergabe auch eine Vertrauensperson schicken, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Wichtig hierbei: Das Übergabeprotokoll sollte nur den Zustand der Wohnung dokumentieren - nicht aber Konsequenzen festlegen, etwa wer eventuelle Schäden beseitigen muss.